世茂股份:聚焦优质区域,规模有序增长

公司专注于商业地产的专业化销售和经营,建立“以商业地产为主、多元业务为辅”的业务架构;战略布局专注于经济发展潜力巨大的长三角、环渤海和海西等区域的一、二线城市,现有项目坐落于各城市的核心区或经济功能区,土地储备成本优势凸显。

15年实现物业销售收入137.84亿元(其中住宅107.8亿元,同比+202%,毛利率30.4%,毛利贡献占比60%;商业地产30.1亿元,同比一62.9%,毛利率38.78%,毛利贡献占比21%)。15年新开工面积54万方,施工面积657万方,竣工面积106万方,持有经营性物业面积100万方。截止15年年底,土地储备956万方,足够公司开发5年以上,且主要集中在经济发展较好且地产市场平稳的武汉、南京、厦门、苏州等地。实现合同签约额177.1亿元,同比+10.4%;签约面积140万方,同比+13.4%。

实现非物业销售收入12.49亿元(其中房地产租赁4.8亿元,同比+12.3%,毛利率89.5%:电影院业务3.3亿元,同比+39.25%,毛利率57.25%:物业管理2.5亿元,同比+55.7%,毛利率100%等),占比达到8.31%,预计将持续增长。自持物业出租率高,拥有北京世茂大厦、世茂·工三等地标性商业物业。公司重组院线业务向万达院线转让世茂影院持有的14家公司100%股权,交易对价10亿元,将公司的商业地产项目与万达院线的影院投资、电影发行的资源相结合,提升公司商业地产的竞争力及运营效益。

定增收购前海世茂,国际级湾区项目增厚公司实力。公司拟非公开发行7.5亿股,募集资金66.7亿元,发行价约8.89元/股,收购前海世茂51%的股权,并募集资金投入前海世茂金融中心等项目。前海世茂金融中心位于深圳前海自贸区,规划建面为19.3万方,可销建面6.3万方,将成为国际级湾区标杆项目,拥有稀缺山体及海湾景观。

公司近期参股设立保险公司,成为“地产+院线+保险”的稀缺标的,目前RNAV为16元/股,15年非公开发行每股9.89元,安全边际较高。预计16-18年营业收入为181、211、245亿元,同比增速分别为20%、17%、16%,三年复合增速为18%:16-18年最新摊薄EPS为1.30、1.45、1.64元,三年复合增长15%,对应当前股价PE8、7、6倍,6个月目标价13.6元,对应16年PElO倍,给予“推荐”评级。

风险提示:市场波动剧烈、项目销售不及预期、地产市场波动。