城市草根调研系列报告之二:杭州篇,典型去库存城市,上半年成交机会优于下半年

饱受高库存困扰,政策叠加推动市场逆转。杭州市场自2013年起饱受高库存困扰,新房库存量维持在10万套以上,去化月数高峰时期逼近20个月,房地产销售面临增长瓶颈,房价连续三年停止上涨。但同时市场需求对政策又具有高度敏感,330政策及连续降息降准使杭州房地产市场2015年已发生逆转,一手/二手房成交套数同比增长42.3%/68%。2016年春节之后去库存政策再度加码,推动成交进一步回暖,2016年2月,杭州全市(包括余杭、萧山、富阳)成交一手商品房6253套,创下自2008年以来成交套数的最高值,同比2015年2月上升78.2%。

去库存压力依然存在,商业及大户型产品存隐忧。虽然市场成交持续回暖,但杭州市房地产市场去库存压力仍在。截至2016年3月,全市一手房可售套数15.13万套,较2015年末仅下降4.6%。全市一手商品房去化月数14.5个月,虽已大幅下降,但与全国其他一二线城市相比,库存压力依然偏高,尤其是商业及大户型产品的去化周期依然较长。由于G20峰会,工程类项目或将有2个月左右的施工暂停期,加之出台了较为严格的预售标准,我们预计在2016年四季度前,供需情况都会向着优化的方面发展。

房价区域分化,核心区域恢复性上涨。由于需求出现回暖,同时供应受到入市节奏的控制,杭州房地产价格出现局部回升,2016年2月份,新开楼盘平均涨价幅度为1.99%。上城区、江干区等核心区域,房价上涨幅度超过20%,而库存较大的区域如下城区、拱墅区等,仍处下行趋势。从绝对价格来看,由于新房开发的郊区化以及库存压力的影响,杭州一手商品房价格自2013年开始便呈现下行趋势,目前虽然有一定程度上涨,但仍未超过2010年时的高点,房价的上涨仍体现为一种修复性或恢复性上涨。

开发商拿地谨慎,回归一线城市及核心区域为共识。土地市场方面,由于三四线城市库存量高,开发商拿地依然保持相对谨慎,规避三四线城市,保持杭州本区销售体量,进军上海等一线城市,是当前大多数开发商共识。

由于区域需求和供应的差距,杭州土地市场两极分化日趋严重。主城区土地市场竞争更加激烈,而萧山、余杭等区域则较为冷淡。2015年,由于开发商拿地较为谨慎,土地成交额同比缩水25.4%,创历史第二低的水平。

成交预判:需求有部分透支风险,上半年成交机会优于下半年。从长期交易量均值看,杭州2009-2014年5年期间年均一手房成交面积均值为837万平方米,2015年成交1315万平方米,已部分透支未来需求,2016年上半年成交惯性加之政策支持,成交有望保持高位,但下半年随着2015年末新购土地进入市场及高基数影响,我们预计成交将同比出现回落。

风险提示:房价过快上涨带来的调控转向风险。