二线城市区域类地产股投资建议:暖意袭人,掘金二线

受到楼市利好政策密集出台影响,一、二线楼市销售在年初淡季表现强劲,带动地产板块迎来久违的普涨行情。我们认为房地产作为国内经济支柱的地位在中短期不会改变,住房消费相较国外仍有较大的加杠杆空间,利好楼市的政策基调将有持续性,但短期内抑制一线楼市过热的调控政策恐将出台,三、四线城市在人口净流出的背景下去库存压力依旧巨大,而核心二线楼市的强势表现,有望成为此次针对非限购城市政策的最大受益者,效果的持续性最可观,真正体现其价值洼地的特征。我们统计了近期五大二线核心城市--杭州、南京、武汉、重庆、惠州等住宅销售数据,以及区域类的上市地产公司在各区域的体量占比,重点推荐区域受益去库存、具有安全边际、兼具转型预期、中小市值的“掘金二线”组合:广宇集团(杭州)、福星股份(武汉)、迪马股份(重庆)、中洲控股(惠州)和华联控股(深杭)等。

支撑评级的要点。

南京:南京楼市常年位居二线城市龙头,并呈现“类一线”城市特征,却享受到此次一线城市不能享受到的降首付、减税费等政策红利。2016年南京楼市成交出现井喷式的增长,前2月成交同比翻番,市场供不应求,目前住宅库存去化月数已低至4.3个月。我们重点推荐关注南京高科(600064.CH/人民币14.74,未有评级),公司坚持深耕南京的战略,并已启动国企改革转型“大健康、大创投”,估值优势明显。

杭州:杭州楼市历史上具有较大的弹性表现,由于前期投资性需求较旺,市场呈现一定的结构性供应过剩问题。2015年杭州楼市成交同增36%,房价基本持平;2016年前2月成交同增48%,房价上涨1.6%,显示去化率不断提升,目前住宅去化月数已降至12个月内,结构呈现不断优化的态势。我们重点推荐广宇集团(002133.CH/人民币6.51,买入),公司杭州项目的货值占比过半,进军第三方体外诊断领域,转型医疗领域。

武汉:武汉作为华中省会城市,产业特色优势显著,对于中部地区的人群具有很强的吸纳力,刚性需求旺盛。2015年武汉楼市表现出“黑马”特征,住宅房价同比大涨15%,而今年前2月成交同比大增79%,房价同比涨幅16.3%,购房需求火热直逼一线城市,未来市场潜力仍然巨大。我们重点推荐:福星股份(000926.CH/人民币12.46,买入),公司是武汉本土龙头开发企业,独创物业O2O众筹平台,积极布局房地产后市场。

重庆:重庆作为西部唯一直辖市辐射整个中西部地区,经济增速持续领跑全国,但由于高库存和经济结构的特点,其楼市表现在二线城市中相对较弱,去化存在一定压力。2015年重庆楼市成交面积同比持平,房价同比下跌2.4%,但由于政策利好刺激,2016年1月成交同比增长33%,而近期重庆正式出台《推进供给侧结构性改革工作方案》加快去库存,在人口净流入的背景下,去库存效果有望超预期。我们重点推荐迪马股份(600565.CH/人民币6.66,买入),公司是重庆本土开发企业,储备项目分布重庆、武汉、上海等重点一、二线城市,并进行多元化布局。

惠州:惠州作为深圳的卫星城市,曾作为三线城市具有较大的库存压力,但在深惠一体化预期强烈下,2015年末明显已受到深圳楼市热度外溢的影响,2016年惠州楼市全面爆发,前2月成交同比翻番,房价同比增长13.5%,在深圳供应短缺的背景下,惠州楼市发展潜力巨大。我们重点推荐中洲控股(000042.CH/人民币16.38,买入),公司是深圳本土开发企业,除了有宝安黄金台、笋岗物流等优质深圳项目,在惠州项目布局较多,NAV折价较大提供较高的安全边际。