地产行业周报:政策效应持续显现,二线成交上升明显

本周平安观点:受降首付、降契税等多重利好影响,受益最明显的二线城市成交回暖明显,本周重点城市成交环比上涨29%,其中二线城市环比上升42%,杭州、昆明城市成交等环比上涨99%和89%。周末政府工作报告中较高的M2增速和物价容忍度,意味2016年货币环境仍将延续宽松,为销量持续回升保驾护航。目前时点再次强调超配地产股,持续政策加码利于一二线城市土地及房产价格重估,从而拉动地产板块整体估值。地产板块具备基本面支撑且持续受益政策松绑的低估值板块,建议超配。关注布局核心一二线城市,受益市场回升的超跌个股北京城建、泰禾、招商、滨江、保利、华夏幸福及房地产服务交易商世联行等。

本周成交:成交整体环比上升29%,二线城市快速回升。本周重点城市成交63259套,环比升29%,同比升75%,其中一线城市环比降8%,二线城市环比升42%,三线城市环比升23%。推盘量逐步回升,去化表现优异。随着春节逐步过去,十大重点城市推盘逐步恢复,单周新开盘20个,新推盘3200套。开盘价格平均升1.1%,开盘去化率88%,环比略有下滑,其中一线城市去化率为81%,二线城市平均去化率超过9成。一手商品房3月日均成交:环同比大幅上涨。截止3月5日,3月重点城市日均成交套数环比升121%,同比升62%。其中一线城市环比升55%(同比升12%),二线城市环比升141%(同比升71%),三线城市环比升123%(同比升94%)。二手房成交环比升8%。本周二手房整体成交套数环比升8%,同比升70%。

一周行业动态:事项:周末政府工作报告提到全面实施营改增,5月1日起试点范围扩大房地产业等,因城施策化解房地产库存,推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展等。平安观点:货币延续宽松,去库存力度有望持续加码。本次政府工作报告明确M2增速13%,并将统筹公开市场操作、准备金率等各类货币政策,保持流动性相对稳定,降低融资成本。CPI涨幅保持在3%左右,较高的M2增速和物价容忍度,意味2016年货币环境仍将延续宽松,为销量持续回升保驾护航。报告指出将完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策、适应住房刚需需求和改善性需求,2月中央已经出台降首付、降税费等多种手段,随着去库存进入攻坚阶段,不排除后续进一步扶持政策出台。“营改增“靴子落地,静待细则出台。政府工作报告明确5月1日起营改增试点范围扩大到房地产业等行业。目前增值税有17%、13%、11%和6%四档税率,市场此前预期地产增值税率为11%,但由于政策细则并未出台,税率将关系“营改增”后行业税负变化。地产行业成本主要由三部分构成:1)土地成本;2)实际建筑安装成本,3)财务成本。土地购置时地方政府无法开具增值税发票,利息成本则需要等待金融服务业进行营改增试点后方能取得发票。若土地及利息成本无法抵扣,按照11%的增值税率测算相当于营业税由目前5.5%上升至6.75%,地产商面临税负增加的风险。考虑到报告中明确“确保所有行业税负只减不增”,预计“营改增”后行业整体税负有望减轻。

风险提示:房价上涨过快引发的政策转向风险。