房地产行业月报-3月策略:“铁律”难打破,机会须等候

一周房地产市场综述。

16年第9周(16/2/20—16/2/26)回顾——

①商品住宅销售同比数据:本周十六重点城市销售同比增加384.7%;

②商品住宅销售环比数据:本周十六重点城市销售环比上升102.5%,深圳、天津环比涨幅靠前;

③12城新建商品住宅可售套数:12城可售套数同比下降21.8%、环比下降1.1%,苏州、合肥同比降幅居前,去库存效果明显;

④六城市二手房销售数据:销售同比上升365.5%;销售环比增加10.1%,其中深圳环比上升68.9%。具体数据见正文汇总表。

投资策略。

1月底我们发布了2月策略《超跌有望反弹,建议积极一些》认为2月有反弹机会,其后沪深300指数最高反弹9%,房地产指数最高反弹12.5%,所推的珠江控股、湖北金环、高新发展、沙河股份、粤宏远、皇庭国际、长春经开、绵世股份、京能置业等最高涨幅分别达54%、40%、32%、31%、30%、26%、25%、24%、22%。

我们对三月份地产股特别是传统地产股的看法偏谨慎,认为总体没大机会,理由如下:①我们在2012年就提出:行业由小周期复苏一旦迈入量价齐升、局部过热的小周期繁荣,“销售越火,传统地产股的超额收益就越差”,09年7月至10年5月、13年1月至年底、2015年至今的行情走势均印证了这一规律,似乎成了“铁律”,很难破;②行业大趋势向下已是市场共识,这个共识很难扭转,在小周期繁荣阶段,楼市越热,舆论压力就越大,调整的预期越强烈,投资者投资地产股的风险偏好就越低;③政策放松、货币放水是从2014年二季度开始的,已持续一年多,托地产是为了稳经济,投资不起来,就只能继续松,恐怕没有人认为今年政策不会松,因此后面继续松也难成为股价上涨催化剂(因为就在预期之内),特别是在房价上涨的城市不断增多、2015年销售大增的背景下,政策越刺激,投资者反而会越担心行业基本面改善的坚实性、持久性,而且再往后政策的边际效应也势必递减。

投资建议:①春季的繁荣是去年小周期繁荣的惯性延续,是2014年二季度以来一系列刺激的结果,放眼全年,我们维持“行业销售增速不如去年”的判断,预计小周期繁荣结束的拐点或在春夏之交,在拐点来临之前,传统地产股整体上难有相对收益;②重申“行业景气向下过程中,传统地产股在配置上具备比较优势”,预计三、四季度是行业整体销售向下的窗口期,届时传统地产股相对收益将逐渐凸显,但目前这个时点显然未到,仍需等候;③可继续持有我们年度策略所推的【具有重组想象空间的组合】、预期差较大的转型股【湖北金环、皇庭国际、苏宁环球】。