投资要点
行业和货币调控贯穿近两轮行业周期,14年政策态度出现反转。国内外宏观经济持续低迷,地产长周期反转的背景下,政府调控态度发生转变,2014年起开始新一轮的货币和行业政策的双宽松周期。
行业政策:限制性措施逐渐放宽,行业发展回归合理空间。行业宽松政策逐渐围绕改善限购限贷、限首付、交易环节税费以及住房金融系统等方面逐步开展,旨在重新修正此前限购限贷、抑制投资性需求所导致的行业结构问题。
货币政策:负利率全面利好供需两端,宽松信贷助推效应预期显现。资金成本的走低和货币供给量的增加使得房地产的输血功能大幅提升,配合行业宽松政策将持续发挥稳增长的关键作用。
技术面:双宽松预期之下2016年延续复苏行情为大概率事件。我们预计2016年初政府密集调控在此前宽松政策的基础上将发挥合力作用,预计上半年销售额同比增长5%,全年销售额同比增长8-9%。
长期制约依然存在,区域风险不容忽视。宏观经济的低迷以及房地产的强顺周期性依然决定着行业发展的回归需求;以房产税为代表的持有环节成本的上升对存量市场的冲击不可避免;普惠性政策作用不均进一步拉大区域分化行情,难以支撑经济缺乏活力地区的量价水平。
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