“房贷宽松再加码”点评:托地产救经济,或将强化“A股2月反弹”发生的概率

购房首付再下调,延续了2014年以来“货币放水、政策放松”基调,预期后续仍将宽松

我们2016年年度策略《大机会或在“重组”》中对基本面作出如下预判:

1、至少在春季,行业仍将维持小周期的繁荣;

2、2016年政策仍将持续宽松,对房地产行业的托举、扶持政策及相应措施将层出不穷,降低首付比例、向购房人发放补贴……,政策力度不排除会超出当前市场大多数人的预期。

上述预判目前正在得到印证,政策宽松的预计也得到兑现:继2015年“9〃30”房贷新政“降低非限购城市首付比例+公积金政策宽松”的组合拳之后,央行、银监会再次下调购房首付比例,延续了2014年二季度以来“货币放水、政策放松”基调,预计后续仍将维持宽松趋势。

较“9〃30”房贷新政,本次主要变化有:

1、对于首套房的比例最低限进一步下调至20%,已回归至08年水准,预计后续下调空间有限;下浮权交由各地政府、银行决定,因地制宜,去库存、促销售的同时也流露出防风险之意;

2、二套房比例进一步下浮至30%,此前是“拥有1套还清贷款算首套付30%”,现在对于非限购城市不用还清也是30%了,作为目前市场主力的“改善型需求”仍是政策刺激的重点;

3、本次房贷调整未涉及公积金贷款。

宽松已带来了2015年至今的小周期繁荣,但目前销售增速已出现一定程度的滞涨,预计政策刺激及宽松的力度未来会继续加大

持续宽松带来的是2015年至今全行业的量价齐升:销售金额增速在2015年一季度触底后反弹;百城住宅价格指数环比、同比已先后转正,但目前销售及房价同比增速均出现了一定程度的滞涨,预计政策刺激及宽松的力度未来会继续加大。

维持年度策略中对2016年基本面及政策面的预判

我们仍维持在年度策略中的判断:在政策、货币的刺激下,2014年积压需求的释放以及2016年需求的提前透支,造成了2015年至今的繁荣;但是需要指出的是,政策是不能制造刚性需求的,对投资性需求的刺激也是边际效应递减的,真实需求需要人口红利的支撑,目前的政策举措没有触及到这一层面。“房地产大周期向下”决定了2014年下半年至今的销量复苏仅是货币作用的结果,不可持续,呈小周期特征。由于政策边际效用将逐渐递减,我们维持对2016年房地产行业基本面的预测(在无超预期、超级量宽政策出台的前提下):

一、销售增速将处在一个逐步收敛的阶段,销售额累计增速峰值将在2016年春季见顶;

二、全年销售额累计增长5-10%,增速较2015年明显回落;

三、投资、新开工增速由于2015年销售繁荣的滞后传导及基数效应,预计2016年全年会出现小幅增长,但持续动力不足。

政策面预判已在开篇有所陈述,下表列出我们在年度策略中对2016年可能出台的相关政策的预期,第一条“商业贷款首付比例进一步下调”已兑现。

托地产救经济,或将强化“A股2月反弹”发生的概率

我们在1月31日晚发出的2月投资策略中前瞻性地呼吁“积极一些、布局超跌反弹行情”,理由在于:1、行业需求端“暖春”正在进行时,供给端抗风险能力也有所提升;2、A股整体上亦因1月暴跌,风险在一定程度上得以释放,积累了向上修复的动能,2月2日A股的反弹已初步印证了我们上述建议的及时性。房贷新政出台、或将强化A股2月反弹发生的概率。我们维持2月策略观点:把握可能出现的超跌反弹行情,积极一点,布局以下三条主线——

①预期差较大的转型股:皇庭国际、湖北金环、苏宁环球、嘉宝集团、中天城投、格力地产;

②传统地产:保利地产、华夏幸福、泰禾集团;③有重组想象的品种:珠江控股、京能置业、铁岭新城、大龙地产、绵世股份、沙河股份、长春经开、粤宏远、高新发展。

特别提示

根据《发布证券研究报告暂行规定》(中国证券监督管理委员会公告[2010]28号)第十二条的规定,我公司特披露:截至2016年02月01日,我公司以自有资金投资持有“保利地产”(600048)203736480股。