地产行业:销售额创历史新高,投资增速延续探底

平安观点:

投资增速延续探底,新开工连续两年同比下滑:2015年全年房地产开发累计投资额9.6万亿,同比增长1%,较2014年增速回落9.5个百分点。其中12月单月投资额同比下降1.9%,环比降7%,单月增速连续5个月同比下滑。分细项来看,2015年全年新开工面积同比降14%,连续两年同比下滑,其中12月单月同比降6.7%。受年末补库存影响,12月土地市场略有回温,单月购地面积环比回升42.5%,同比下降20%,全年累计购地面积同比下降31.7%。展望2016年,一线城市地价高企叠加三四线库存高位,加上本轮成交回暖已持续超过一年,需求存在透支的可能,从拿地端和开工端均难以支持后续投资大幅回升。

销售额创历史新高,2016年增速料将放缓:2015年全年实现销售面积12.8亿平米,同比升14.4%,仅次于2013年的13.1亿平,实现销售金额8.72万亿,同比增长14.4%,亦高于2013年的8.14万亿,销售金额创历史新高。全年销售均价6783元/平米,较2014年全年均价上涨7.42%。十大重点城市去化月数由2014年末的8.9个月下降到7.22个月,较此轮周期的最高点缩短近6个月。考虑到需求存在透支叠加基数抬升,预计2016年增速将大幅放缓。

行业资金状况持续好转:成交回暖叠加投资收缩,加上中票、公司债等融资手段放开和持续降准降息,2015年房企资金状况持续好转。全年房企到位资金12.5万亿,同比增长2.6%,其中定金及预收款累计同比增长7.5%,个人按揭贷款同比增速达21.9%。

投资建议:经济下行压力下,预计2016年政策托底仍将延续,地产行业仍将处于宽松的货币和政策环境,基本面仍将保持较好表现。在近期市场风险偏好和预期收益率下降的背景下,低估值龙头地产兼具基本面和业绩支撑,配置价值日益凸显。短期建议关注超跌低估值价值股保利地产、招商蛇口、华夏幸福、华业、北京城建、广宇集团等。全年关注遵循几条主线:1)资产配置荒下的低估值龙头保利、招商、万科;2)转型及国改个股中航地产、空港、广宇、宋都、绿景、华业、财信等;3)大北京区域主题北京城建、华夏、京投;4)转型潜力股荣丰、金宇、大龙、粤宏远等。

风险提示:行业及货币政策转向风险。