宏观经济周报:12月房价继续上涨,全年分化严重

投资要点:

12月份,全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格延续上月走势,环比继续小幅上涨。与上月相比,70个大中城市中,新建住宅价格下降的城市有27个,上涨的城市有39个,持平的城市有4个。环比价格变动中,最高涨幅城市为深圳,环比上涨3.2%,高于上个月0.3个百分点;最低为丹东,下降0.9%。同比方面,新建住宅价格下降的城市有34个,上涨的城市有35个,持平的城市有1个。同比价格变动中,最高涨幅城市为深圳,全年同比上涨47.5%。

由于各城市供需状况各不相同,城市间房价分化现象明显。一线城市(如深圳、上海)和部分热点二线城市(如杭州、南京)房价上涨较快,环比涨幅明显高于其他城市;其余二线城市环比较为平稳;大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段,环比趋势下降。从同比看,分化现象更为严重。2015年全年,深圳、上海、北京为上涨最快的三个城市,新建商品住宅价格同比涨幅均超过10%,分别上涨了47.5%、18.2%和10.4%;另外,广州、南京、厦门、杭州、天津等城市上涨幅度同样较多,分别上涨了9.2%、7.9%、6.5%、5.8%和3.4%。总体来看,一线城市的房价涨幅最大,其次为二线发达城市涨幅,而三线城市房价同比平均仍在下降。

2015年货币政策的宽松、首付比例的降低等调控手段对于房地产形成了刺激效应,释放了部分需求,带动了热点城市价格的上涨,表现为分化严重,房地产投资低迷。预计2016年投资延续弱势,人口红利消失新增需求减少,市场将继续延续分化格局,供给侧改革带来的农民工户籍改革等,将小幅缓解二三线城市的库存压力。