房地产行业:大机会或在“重组”

研究框架的回顾与梳理。

自2011年以来,我们地产股板块整体走势的预判比较准,核心框架如下①长周期拐点的远近决定估值箱顶高低;②行业在大周期制约下,表现为小周期波动,在一个完整的小周期里表现为三个阶段——复苏、繁荣、衰退,地产股整体走势大致遵循小周期波动规律;③在复苏阶段,板块超额收益呈上升趋势;繁荣阶段,超额收益呈下降趋势,跑输大盘是大概率;衰退阶段,难以明显跑输大盘,不排除有相对收益,但亦难有大行情;④行业处在小周期的哪个阶段很关键,决定了波动(反弹或调整)是势性上升中的波动还是趋势性下跌行情中的波动;⑤小周期内,还要兼顾行业比较和资金博弈。

2016年行业基本面或将处在小周期山峰右侧。

我们预计2016年房地产销售增速将处在一个逐步收敛的阶段,这是大周期趋势向下背景下小周期规律使然的必然结果。我们预计本轮小周期销售额累计增速峰值将在2016年春季见顶,中性预测:全年销售额累计增长5-10%,增速较2015年明显回落。投资、新开工增速由于2015年销售繁荣的滞后传导及基数效应,预计2016年全年会出现小幅增长,但持续动力不足。总体上,我们预判:2016年基本面大格局和2011年比较接近,都是处在行业小周期山峰的右侧,与2011年不同之处:2016年政策及货币环境均较宽松。

宏观维稳诉求下,地产基本面向下压力将有效转化为政策托举动力。

宏观层面,在供给侧改革推进、渐进式调结构的同时,我们仍然需要依靠稳增长政策拉动需求,保住实体经济增长的底线(十三五规划要求2016~2020年间GDP 年均增长率保住6.5%底线)。预计2016年地产基本面向下的压力将有效转化为进一步的政策托举动力,对房地产行业的托举、扶持政策及相应措施将层出不穷,降低首付比例、向购房人发放补贴……,政策力度不排除会超出当前市场大多数人的预期。

行业景气向下过程中,地产股在配置上或具比较优势。

房地产行业在我国仍是支柱产业,一旦景气回落,毫无疑问将抬升整个A 股市场的风险溢价并压抑投资者的风险偏好。但由于传统地产股在行业小周期繁荣阶段表现不及新兴产业(预计本轮小周期繁荣阶段是2015年至2016年春季),已提前反映了销售回落的预期,因此一旦销售真的开始回落,反而因政策托举及转型重组加速,有望成为“催化剂连连+基本面预期改善”的板块,在配置上或具备比较优势。但是,传统地产股的大机会仍需等待下一个小周期复苏阶段才会出现,时点应在2017年或更远。

大机会或在“重组”。

2015年我们判断得十分精准,认为大机会在“转型”和“改革”,年初即发表年度策略《短享繁荣,长思变革》予以提示,并成功地挖掘出中天城投、苏宁环球等大牛股,已得到市场的验证。2016年,我们判断地产股的大机会或在“重组”,在投资机会把握上:我们预计一季度销售同比增速仍在高位,传统地产股相对收益不明显,但部分转型地产股及主业薄弱、在行业整合大潮下容易引发投资者“重组”想象的小市值品种会具备优势;二季度整个地产板块将伴随行业景气向下引发A 股市场调整而同步调整,但有“重组”想象的品种继续具备优势;三、四季度行业景气继续向下,政策托举预期及力度或加大,传统地产股相对收益将逐渐凸显,而有“重组”想象的品种仍具优势。建议把握三条主线:①有重组想象的品种:珠江控股、京能置业、铁岭新城、大龙地产、绵世股份、沙河股份、长春经开、粤宏远、高新发展、万业企业、渝开发;②预期差较大的转型股:苏宁环球、皇庭国际、湖北金环;③低估值蓝筹:华夏幸福、保利地产。