中央经济工作会议“去库存”点评:供需双向发力,创新路径可期

事件回顾:

2015年12月18日至21日,中央经济工作会议在北京举行。会议明确去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。

针对房地产的去库存,会议提出1落实户籍制度改革方案,加快农民工市民化,扩大有效需求。2深化住房制度改革方向,建立购租并举的住房制度。3发展住房租赁市场,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。4鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组。5取消过时的限制性措施。

事件点评:

继2013年中央经济工作会议提出“努力解决好住房问题,注重调整供地结构“之后房地产时隔两年再次被提及,并且以罕见的篇幅对去库存的工作方向进行全面部署。根据我们的数据统计,截止到2015年10月份全国商品房总体库存水平大约为62.03亿平米,对应去化周期为5.45年,供给水平严重过剩。高位库存导致当前市场供需结构的严重失衡,城市开发路径的分化以及投资预期的持续低迷,为制约行业理性发展的最大痛点。因此,中央将去库存提升到前所未有的高度体现了消化行业产能过剩的持久战决心。五个重点工作内容也将从扩大有效需求、创新住房供给的方向进行全面刺激和改革,旨在平稳延长行业发展周期,减缓深度下行压力。

城镇流动人口住房缺口较大,需求释放面临多重阻力

2014年底农民工总量为2.74亿人,据媒体报道全国2.74亿农民工中在城镇拥有自住房比例仅仅为1%,农村居住的为13.3%,租房居住的为36.8%,工棚居住的为17.2%,单位宿舍居住的为28.3%,按照人均居住面积35平米计算住房需求总量约95亿平米,理想情况下潜在需求的逐步释放能够有效改善当前库存水平。据统计全国农村和城市因户籍带来的福利待遇人均差别为33万元,因此户籍制度改革所带来的一系列关于购房、医疗、教育等城市综合福利的放开对于特定流动人群能够产生一定的吸引力,但是受限于多重阻力实际有效需求预计短期内难以激活。

首先,当前城镇流动人群中大部分集中在一线城市,北上广深有限的人口承载力难以对流动人群继续开放。其次,基于生活成本的考虑,农民工工作和家庭生活两地分隔的局面短期内难以打破。

再次,经历刚需和投资性需求的累计供给,资产价格的历史高位相对于流动人群的购买力依然负担较重。因此农民工市民化的需求逻辑依然需要购买力的强力支撑,地方购房补贴、公积金尺度放宽、交易税费减免以及区域市场开发商降价都将成为未来重点调控方向,城镇流动人群需求的释放将经历缓慢且曲折的过程。

租售并举创新供给方式,住房租赁市场迎发展良机

建立购租并举的住房制度,将公租房扩大到非户籍人口的政策方向一方面是为了消化库存,增加保障房供应,另一方面是为了合理引导住房消费观念,通过发展租赁市场为流动人群的购房需求提供平稳的过渡阶段。根据国家行政学院社会治理研究中心的调研数据,截止到2013年底全国租赁性保障房共计1425万套,难以覆盖主流需求人群。其中政府投资建设的比例为78.4%,后续开发建设对于政府资金投入的压力依然较大。虽然政府回购存量商品房充当保障房存在较大的可行性,但是规模提升依然依赖于金融体系的创新,国家住房保障银行以及REITs等金融工具的推广和发展在去库存的大背景下将发挥核心的作用。

至于大力发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房成为租赁市场房源提供者的提议则面临较大压力。当前住房租赁模式主要是中介托管散户房源寻找目标客户或者业主自行完成签约流程,匹配效率和运作机制均有待完善。此外一线城市住宅租金收益的年化水平大致在2-3%,负利率时代大类资产配置偏好的扭转以及人民币贬值预期下海外投资的兴起使得房地产的投资属性面临一定的下调,难以对个人和机构投资者产生足够的吸引力。我们认为租赁市场的发展机会在于运营机构和存量市场的整合,依靠专业化运作,重新包装定位,打造适合特定人群的细分市场,通过提供附加服务提升租金水平,创造新兴盈利模式。预计一线城市新兴租赁服务机构将面临较好的政策环境和业务发展形势。

商品房价格调整幅度有限,兼并重组助力降低土地成本

2015年3季报上市房企毛利率和净利率分别收窄至27.10%和6.72%,净利率处于近10年最低水平。行业利润空间的收缩与地价成本的快速上涨形成鲜明对比。当前销售形势的阶段性复苏降低了开发商主动降价的意愿,因此相对购买力的提升还需依赖于土地成本的降低以及相关税费的让利。随着行业经营压力的增大以及中小房企转型浪潮的掀起,主流房企有望通过兼并重组的方式获得存量土地资源,既能以较低的成本盘活存量资源,又能降温核心城市过热的土地市场,因此监管层对于房地产行业兼并重组的鼓励和支持预期能够在一定程度上缓解行业下行压力,创造额外的盈利空间,推动行业资源的深度整合。

取消过时的限制性措施,供需两端全面改善

对于取消过时的限制性措施,当前存在多种解读。我们认为当前市场行情的严重分化并不允许一线城市限购令的放开。供给端来讲,待取消的限制性措施主要是对于开发商资金的监管以及开发过程中行政审批流程和税费环节的优化,从固定资产投资最低资本金的降低到北京预售房资金监管松绑,监管层已经释放出积极的信号。从需求端来看,放宽外资投资的要求以及部分城市对于公积金的提取和购房相关程序也已经有所进展,后续思路也将延续降低行政成本和交易费用,最终落脚于相对购买力的提升以及降低购买门槛的方向。对于地方政府来讲,限制性措施的优化依然存在较大的改善空间,对于供需两端的刺激和改善也将充分凸显三、四线城市的区域优势,积极改善库存水平。

风险提示:政策实施不达预期。