全国房地产市场月度追踪:新开工再度下滑;土地出让从低基数同比增长

环比:销量(下降);均价(一手房上涨、二手房持平)

10月份全国一手房交易量为1.20亿平方米,同比增长6%,环比下降9%,而我们追踪的主要36个城市的周平均交易量环比上升20%,表明三四线城市交易量增速下降。14个城市的二手房交易量同比增长82%,环比下降9%。价格:全国一手房销售均价环比上升2%,同比上涨7%。五个主要城市的二手房均价环比持平,同比上涨17%,年初至今深圳表现最为领先。从地区看,中部销售面积领先,同比强劲增长12%,而东部和西部同比分别上升5%和持平。

房地产投资依然同比负增长,新开工面积有所下滑

10月份全国完成房地产开发投资总额人民币8,270亿元,同比下降2%(9月份同比降幅为3%,2014年全年为增长10%),东部地区投资环比降幅最大(15%)。

与我们预期一致,10月份新开工面积再度降至1.23亿平方米(同比下降24%,而2015年9月同比增长15%)。2015年年初至今,房地产投资、新开工面积、竣工面积和施工面积同比增速分别为+2%、-14%、-4%和+2%。

土地出让金额环比下降20%,同比增长28%;年初至今同比下滑15%

我们对302个主要城市土地购置活动的监控显示10月份土地市场交易量环比下降:土地出让面积环比下降10%/同比上升16%;土地成交均价环比下降11%至人民币1,524元/平方米(年初至今均值为1,360元,2014年均值为1,290元),致使土地出让金额环比下降20%/同比上升28%。一/二线城市住宅土地出让分别环比下降21%/7%,而其他173个城市环比下降2%。

开发商已公布的10月份销售业绩同比增速依然强劲

我们研究范围内有18家开发商公布了10月份销售数据,取各开发商数据中值:总体销售面积环比增长15%,同比增长2%;销售额环比增长19%,同比上升3%;销售均价环比下滑2%,同比上升3%。

交易建议

我们认为供需恢复平衡的前提是土地出让、房地产投资持续下滑。买入建议:雅居乐(强力买入名单)、上海世茂(强力买入名单)、万科A(强力买入名单)、碧桂园、融创中国、瑞安房地产、合景泰富、中国海外、万达商业、华夏幸福、保利地产和华侨城。卖出建议:恒大地产、金地集团。风险:销售/利润率差于预期(下行风险)/好于预期(上行风险)、宏观经济硬着陆(下行风险)。