万科A:业绩无虞、转型逐步明朗

核心观点:

三季度业绩显著增长:10月28日公司发布三季报,2015Q1-3共实现营业收入795.96亿元(+26.06%),其中三季度单季实现营收293.29亿元,同比+32.25%,表现好于前两季度;2015Q1-3实现归属于母公司股东的净利润68.54亿元(同比+6.14%)。三季度业绩向好趋势较为明显,而四季度结算量预计还要远远高于三季度,我们维持对公司全年的业绩增速预测不变。

低基数效应导致销售金额大幅增长:2015Q3公司实现销售面积537.3万方,实现销售金额705.1亿元,同比分别增长 21.4%和46.4%;而2015年Q1-3累计销售面积1439.8万方,销售金额1804.7亿元,同比分别增长13.9%和21.1%,销售均价为12534元每平米,接近历史最高水平。

四季度竣工量猛增、业绩锁定性强:今年前三季度,在全国商品住宅新开工面积萎缩之时(同比-13.5%),公司实现逆势增长:累计新开工面积1398.2万方(+2.3%),竣工面积776.9万方(+17.4%),锁定全年计划的83.2%和49.2%,并于第4季度达到竣工高峰。公司在第3季度的结算面积为206.2万方(同比+8.1%),结算收入283.4亿元(同比+31.0%),结算均价为13744元/平方米;值得注意的是,公司共有已售未结资源2137.9万方,对应的合同金额2489.5亿元(为公司2014营收的170%),基本保障未来两年业绩无忧。

拿地力度有所加大:1-9月,公司累计新增50个项目,权益建筑面积约788.2万平方米,平均土地成本为3731元/平方米(按1-9月销售均价算溢价3.36倍)。截至报告期末,公司规划中项目权益建面合计 3710.8万方(综合权益比例为76%)。公司1~9月累计土地投资额307.73亿,拿地款占累计销售额比重17%,公司目前补库存力度契合存货的快速去化;同时,公司在在重点城市获得6个物流地产项目,可见其在巩固传统业务竞争优势的同时围绕消费地产、产业地产,以及地产延伸业务积极布局,推动业务转型,并在租赁公寓、教育营地、海外业务等持续探索。

融资成本不断降低:截至报告期末,公司剔除预收账款后资产负债率为38.3%,净负债率为23.4%,持续保持业内较低水平。9月份,公司完成规模为50亿公司债券发行,票面利率低达3.50%,创房企在大陆债券融资成本最低记录。

维持推荐评级:公司基本面扎实,转型逐步明朗,未来空间可期。预计公司15-17年EPS 分别为1.55、1.77和1.98元,我们维持公司推荐评级。

风险提示:房地产市场渐入低迷,新业务拓展缓慢。