中南建设:近期销售有所加速,预计定增获批在即

中南建设前3季度营业收入和净利润分别同比下降1%和24%,主要源于竣工结算偏少、地产毛利率下滑及三项费用率提升所致,但目前公司预收账款高达332亿元将保证丰富结算资源;销售方面,前3季度签约销售134亿元,同比下降6%,略低于预期,但进入10月之后,随着930政策以及近期双降等放松政策推出,公司销售有所加速,十一期间认购销售同比翻倍,但同时考虑前期完成率较差,我们小幅下调全面预测至220亿元,同比增长6%;公司2季度中长期激励制度得以完善,5月6.5亿元持股计划实施(目前现价较持股成本17.65元折价21%),利益绑定下将激发公司活力;此外,公司4月推出47亿元定增方案(目前现价较定增底价14.68元折价5%),在经过8、9月的定增反馈之后,预计获批在即,这将助力公司更长远发展。考虑到目前公司结算毛利率还未企稳,我们分别将公司15-17年每股收益预测由原先的1.10、1.38和1.64元下调至0.99、1.34和1.58元,维持目标价21.70元,重申买入评级。

支撑评级的要点

前3季度净利同比降24%,高预收款保证结算资源。前3季度营业收入128.8亿元,同比下降1%,净利润4.7亿元,同比下降24%,每股收益0.40元;毛利率和净利率为24.1%和3.6%,分别下降2.0和1.1个百分点;三项费用率由全年同期的12.3%提升至目前的13.3%;业绩下降主要源于竣工结算偏少、地产毛利率下滑及三项费用率提升所致,但目前公司预收账款高达332亿元将保证丰富结算资源,但考虑目前毛利率还未企稳,我们小幅下调15-18年的每股收益预测至0.99、1.34和1.58元。

前3季度签约销售134亿元,“十一”开始销售有所加速。根据克而瑞数据,前3季度公司签约销售134亿元,同比下降6%,源于公司前3季度推盘较少以及二三线城市回暖相对较慢;但进入10月之后,随着930政策以及近期双降等放松政策推出,公司销售有所加速,“十一”期间公司认购就达12亿元,同比翻倍,我们预计公司10月销售有望达到30亿元,同时考虑前期销售完成率较差以及4季度销售的良好展望,我们小幅下调全年预测至220亿元,同比增长6%。

员工持股推动公司活力,预计定增获批在即助力成长。公司在2季度长期激励制度得以完善,5月6.5亿元持股计划实施,持股成本17.65元,1:2配资并大股东保底10%后对应大股东成本19.42元,目前现价分别较之折价21%和28%。另一方面,公司今年股权融资、债权融资稳步推进,4月推出47亿元定增方案(目前现价较其定增底价14.68元折价5%),6月注册发行36亿元中票,9月公告拟发行48亿元公司债和20亿元中票,低成本融资方式将有效降低公司融资成本,其中值得注意的是,公司8月初收购证监会反馈意见,9月初正式提交反馈答复材料,我们预计公司本次定增方案获批在即,这将助力公司更长远发展。

评级面临的主要风险

资产负债率偏高;大盘开发周期较长和供应去化偏慢风险。

估值

考虑到目前公司结算毛利率还未企稳,我们分别将公司15-17年每股收益预测由原先的1.10、1.38和1.64元下调至0.99、1.34和1.58元,维持目标价21.70元,重申买入评级。