房地产后端价值掘金系列报告之二:商业集中度未丰,受托经营+并购潮将起

全国商铺市场供给充足,区域下沉+外围扩张。

商业开发投资具备刚性,在经济高速发展期,供给过剩隐患难以消除。

1995年以来,新增城镇人口对应新开工商业面积自0.7平方米左右提升至当前的13.4平方米,即使考虑到初期购物中心等商业面积不足,当前的供应量超过实际需求,对比欧美日的人均商业面积均在1.5平方米左右。

购物中心从一线城市向二线城市下沉,从中心向外围扩张。1)购物中心发展从2004年开始,综合型购物中心开始替代百货商城成为城市商业发展重点,在北京和上海迅速推开,其标志性事件包括2005年凯德中国进入北京零售商业市场;2010年后,购物中心发展下沉至于线城市,成都等具有强消费能力的城市受到关注;2)一线城市外围市场快速发展。以北京为例,四环以外购物中心在2010年后新增面积也大幅提升,至2012年达到293万方,以覆盖不断扩张的城市建成区和向外聚集的居民。

品牌集中度提升在即,受托经营+并购是主要方式。

类似2008年的住宅市场,当前商业地产市场面临的供给过剩将带来集中度提升的好机会。当前品牌购物中心共有227个,占全国全部购物中心3409个中的6.7%,并主要被TOP10的公司所拥有,集中度明显偏低,排名前三的公司分别为万达、凯德和阳光新业。

商业用地土地供给充足、地王出现频率提升,经营难度提升将使行业迎来受托经营和并购热潮。2010年以来,土地出让结构中商办比重明显提升,至当前占比约20%,同时,地王出现频率大幅提升,至2013年,重点城市出现的地王中商业地块占比68%。

商业地产的投资困境在于租金涨幅较慢,在供给过剩格局下,受托经营和并购将是快速提升租金总额的方式,推荐阳光股份。

从扩张方式看,我们认为轻资产扩张>收购>自建,我们推荐阳光股份,入驻上海+核心区位核心物业+轻资产扩张,而项目有实质进展和新物业收购将成为公司催化剂。

风险提示。

资金对商业地产的约束较住宅开发更强,资金问题是最大风险。