房地产行业:“银十”成色足,房地产市场化调控方向确立

10月成交同环比均上升。根据中国指数研究院提供的交易数据,10月31个城市一手房成交面积环比升5%,同比升13%,较去年平均水平高24%。环比来看,一线降12%、二线、三四线城市分别升6%、29%;同比来看,一线、二线分别上升13%、17%,三四线城市降5%。从1-10月一手房累计成交面积情况来看,31个城市成交同比增17%,增幅持续收窄,三四线增幅(+21%)高于一线(+18%)高于二线(+16%)。

10月二手房成交环比下降,仍好于去年情况。10月6个城市二手房成交面积环比降10%,同比升32%,较12年均值高29%;1-10月累计成交面积同比增82%,增幅持续收窄。

房价环比以持平或微涨为主。(1)10月13城市环比1个上涨,同比9个上涨。

(2)综合整体均价、套均面积、分区成交来看,多数一二线城市房价环比仍以持平或微涨为主。(3)从楼盘来看,北京本月加推楼盘项目较前期均价上涨,涨幅在0.2%-28%之间。开盘较早的楼盘签约九成,中旬开盘的签约在三到五成。

库存环比微增,成交回升致去化时间缩短。14个城市可售面积环比增2%,同比降1%。整体去化时间10.7个月,环比降1%,同比降18%,其中上海、南京、苏州、惠州等城市去化时间小于8个月,库存相对紧张。

“银十”成色足,成交同环比上升。但临近年末,信贷额度愈发紧张;且沪深提高于套房首付比例将抑制部分改善需求,预计未来2月楼市月成交环比下降,同比在去年基数高的背景下可能持平或负增长。Q4行业运行下行,中国经济疲弱及美国QE推迟。从十八届三中全会公报来看,房地产市场化调控方向已确立,农民利益有效保护、政府“事权与财权”对等以及土地制度改革的顺利推进是房地产市场稳定发展甚至是中国经济改革与转型能否成功的关键,值得我们继续关注。

板块在上述行业运行、经济金融环境及改革背景下,将逐步出现两极分化,持续高增长的实力公司会明显走强。建议继续关注:A.战略清晰、资源丰富、香港公司注资启动、高增长可期的招商地产;B.业绩释放可期的低估值北京城建、北京资源丰富14年业绩40%以上增长的首开股份;C.受益城市群发展及城中村改造、近几年业绩有望30%增长的福星股份。D.业绩处高增长释放期、14年销售50%增长低估值的世茂股份。E.销售业绩良好的保利、荣盛、万科和资源丰富的泛海等。F.受益环球影城低估值的中国武夷及近3年业绩处释放期的华业地产。

风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。