房地产行业:国五条细则超出市场预期,风险尚未充分释放

事项内容:3月1日,国务院公布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》),对2月20日国务院常务会议出台房地产市场调控五项政策措施进一步细化,细则要求“限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前”;“对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”;“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征”。

点评:细则内容超出市场预期。和2月20日国务院常务会议公布的政策相比,细则对“严格限购、二套房贷门槛提高、二手房交易环节加重税收”等内容进一步细化,其中对于手房交易征收个人所得税20%超出市场预期。二手房交易环节税收加重表明政府遏制房地产市场投资投机的决心,二手房市场成交将受到明显影响。

房屋成交增速下滑难以避免,影响房地产投资和新开工增速。严格限购和二套房信贷门槛提高将影响改善性需求释放,对新房成交有一定负面影响。同时,二手房成交下滑也将带动市场观望情绪蔓延,影响新房成交。

投资评级:下调评级至“中性”。我们认为,国五条细则的实施使房屋成交下滑难以避免,同时,地方细则尚未出台,政策风险目前并未完全释放,下调板块评级至“中性”。

风险因素:房价持续回升导致调控加码;宏观经济增速低于预期;销售下滑。