房地产后端价值掘金系列报告之一:物业管理,被忽略的蓝海市场

前端价值无限期收缩,土地和商品房的垄断程度差异决定其不可逆转

自2012年以来,房价、地价在共同繁荣中走向分歧,房价涨幅放缓(+20%)、地价涨幅大幅提升(+63%),企业净利润率不断被压缩,我们认为这个趋势会继续延续,主要判断来自于二者的垄断程度不同,1)土地的垄断是寡头垄断,政府从源头上抑制了土地供给,使地价刚性更大;2)商品房不存在绝对垄断,土地转化为商品房的速度、二手房的替代都对开发商的商品房期望垄断(即捂盘)带来冲击。

后端价值仍为荒地,物管从提供品牌溢价转为独立输出

当前后端价值靠依附前端存在,95%物管公司亏损、百强净利润率仅8%。我们认为,物管公司从提供品牌溢价转为独立输出,将带来实质改变:1)从掌握物业到获得入口、再到垄断资源,物管设置商家到业主的单向入口、对业主需求立即响应,通过搭建平台的方式实现物管向B2B2C的升级;2)当前物业收入规模存在10倍空间,我们测算全国平均物业费仅1.5元/平.月,按照全国每年人均消费1.8万、社区消费占全国消费35%计算,对应物管收入空间在15元/平.月;3)业主本身就是重复消费率极高的线下优质流量,运营思路应按照互联网的“免费+导流”。

内外并进,做有规模、有速度的扩张当前物业扩张

以收购等外延扩张为主,提供增值服务拉动内生增长的金矿需要挖掘,2008年以来物管扩张中,外延增长贡献了77%,内生增长仅23%;1)增值服务提速内生增长,2010年后增值服务收入年均增长10%,公共服务则为-4%;2)物管平台化实现轻资产扩张,相比收购初始投入更小,并降低对自有物业依赖;3)利用外包撬动人的杠杆,降低低毛利率业务。

蓝海市场,开垦便是财富

我们测算物管收入的空间为2.7万亿,若以3%收取端口费,则对应798亿元,是尚待开垦的蓝海市场,看好物管行业的持续高速增长。个股方面,我们推荐:1)万科A,拥有最庞大业主资源,不完全统计已售住房面积7680万方,对应单位面积物管费仅1.6元/平.月,2013年物管成为独立事业部后将带来收入的快速提升;2)世联行,最具扩张潜力,已设立58个子公司、基本完成核心城市布局,通过代销掌握大量楼盘和500万组客户信息,后续扩张潜力大。

风险提示

当前物业市场尚不成熟、且北方城市业主对物业大多没有依赖性,盲目提价、加服务容易导致业主抵制。