6月房地产市场价格点评:八成城市房价下跌救市呼之欲出?

投资要点:

我们认为,可能救市政策除了地方放松限购只做不说外,下调首套房首付比例、降低基准利率、对首套房进行贴息或对首套房房贷定向放松都在备选之中。

随着房地产市场低迷的传导效应和三季度经济高基数影响,当经济下行压力真实暴露显露,形势持续恶化时,政策会重新回到加码节奏,进行托底,完成全年的经济工作目标。

报告摘要:

房价一二三线城市呈现全面下降;下跌城市数量增加,扩散指数下滑至历史低点水平线。70大中城市房价与百城价格指数,走势方向一致,都反映出了一线、二线、三线城市的房价环比连续两个月下降,并且降幅扩大。同比增速延续增幅下降的趋势,由于同比是环比的滞后反应,目前尚未进入同比负增长。2008年底和2011年底都出现了70大中城市房价环比扩散指数跌破20水平线的低点位置,6月份房价环比下跌的城市数量继续增加,70大中城市房价环比扩散指数的三个指数序列已经下滑到了跌破20的历史低点水平线位置。本轮扩散指数的下行,从高位下滑至跌破50的过程大致为4个月,而跌破50下探至跌破20水平只有2个月,这说明房价下降的城市数量蔓延势头非常迅猛,5月和6月非常显着地快速扩大。2008年和2011年的扩散指数在跌破50、跌至20低点的过程中,房价同比已经出现了负增长;而本轮下行,环比负增长仅仅出现两个月,同比负增长还尚未看到。这可能说明房价还有下行空间。

房市低迷带来经济下行压力大,地方放松限购只做不说,住建部陈政高讲话反应中央救市呼之欲出?我们4月份以来一再强调三季度经济下行压力大,房价下降的现象蔓延,反应了房地产市场低迷带来经济下行压力。在6月30日的百城价格指数点评报告中,我们已经谈到住建部不放松限购的态度并没有妨碍地方政府绕道救市。住建部的风向是,要求省会城市原则上不能放开限购。但是目前,广州、沈阳、无锡等城市都已在暗中放松限购,"潜规则"是多地仍不能公开放松限购或堂而皇之救市,地方政府绕道暗中执行,只做不说。7月11日住房和城乡建设部部长陈政高对房地产政策完善提出了三点落实意见,意味着中央对房地产政策态度的重要变化,在大力发展保障房基础上,全力鼓励和扶持需求,消化待售库存,政策重心在保销售量。我们认为可能救市政策除了地方放松限购只做不说外,下调首套房首付比例、降低基准利率、对首套房进行贴息或对首套房房贷定向放松都在备选之中。