房地产市场月度动态2014年6月期:定向降准缓解资金面压力,板块存修复性机会

政策与市场动态

定向降准或开启新一轮货币放松周期;银监会对房地产贷款态度正发生积极变化,支持首套房贷有利于减缓房地产销售下行速度;4 月房价涨幅继续放缓。

房地产投资与新开工

前四月投资增速16.4%,商品房销售面积下降6.9%,新开工下降22.1%,行业基本面继续下滑,新开工的持续下滑继续拉低投资增速。

土地市场 土地成交面积同比下滑明显。今年前5 月,40 个城市累计土地成交建筑面积同比下跌15.42%,其中,一线城市同比下跌21.19%,二线城市同比下跌16.04%,三线城市同比下跌34.12%。

5 月份,40 个大中城市土地成交楼面均价2099 元,溢价率为15.42%, 楼面均价及溢价率环比均有明显回落。

商品房市场

成交下滑。前5 月商品房成交面积累计同比下降17.65%,其中一线城市下降32.76%,二线城市下降16.15%,三线城市小幅下降5.83%。

目前十大城市存销比为71 周,回到近3 年高位,其中一线城市存销比为54 周,二线城市存销比为84 周。

新建商品住房价格涨幅继续放缓。2014 年4 月70 个大中城市价格指数同比为6.8,环比为0.1。 二手房市场 二手房成交同比大幅下滑。今年前5 月,两个一线城市平均同比下滑幅度达到52%,四个二线城市平均下滑幅度达到50%。

4 月二手住宅价格指数同比为3.7,环比为0.1,继续回落。 二手住宅租金回报率处于低位。从2014 年4 月二手住宅租金回报率来看,除成都大于3 之外,其它城市租金回报率均小于2.5。

投资建议

地产板块的表现在于市场预期的扭转,在持续一年多的下跌之后,板块估值已处于非常低的位置,房地产调控放松与货币政策向松的趋势有助于房地产估值的回升,但我们仍然不能排除基本面方面的风险事件对估值巨大的杀伤力。在去年的销售高增长之后,今年地产公司的销售增速预期普遍较低,也将形成对估值上行的压力。短期,仍然建议关注货币政策放松预期带来的地产板块阶段性修复行情,但基本面低迷短期不会改变,因此也不宜对房地产板块行情持过高期望。

风险因素

主要为房地产成交大幅下滑。