房地产行业中期策略:等待调整后的机会

房地产行业仍处在大调整期

(1)期需求拐点已过:我们维持去年年终策略的观点,商品住宅的长期需求拐点已至,一是住房短缺时代的过去,预计至2017 年全国城镇居民家庭户均将达1.1 套。二是城市化率进程将逐渐减速,2014 至2020 年年新增城镇人口的绝对量约1600 万人,低于此前10年年均的2000 万人;三是人口结构的恶化,购房适龄人口的下降以及未来城镇化结构的失衡,农村人口红利已经结束。

(2)低成本房贷一去不返:从去年二季度末开始的“房贷荒”持续至今,房贷荒主要体现在价格上,按揭贷款利率的上升削弱了家庭住房的购买力。实际上去年至今房贷的投放量并没有明显的下降,甚至房贷余额在商业银行所有贷款余额的比重仍有所上升。造成房贷荒的核心是银行负债端成本的持续上升,中型股份制银行基于收益的考虑放贷意愿大幅减弱。我们认为若排除政策性的干扰,例如监管层要求银行给按揭贷款利率打折或者加速推行按揭贷款二级市场的建设等,在当前银行资金成本趋势性上升以及银行盈利压力增大的背景下,低成本的按揭贷款利率已一去不返。

(3)行业中期面临去产能过程:我们认为本次调整为中期调整,主要表现在两方面:一是总体产能过剩。根据统计局数据,近3 年城镇每千人住宅年竣工套数均超过16 套(有低估),远高于其他国家峰值水平。另一方面,结构性过剩更加突出,部分城市库存压力较大,按近30 天成交套数计算,目前一、二、三线城市库存需去化10.2、14.8、24.8 个月,同比分别增加4.1、5.5、10.6 个月。

房地产市场内在调整仍未结束:我们认为本次房地产市场调整仍未结束。一方面从当前销量来看,目前商品住宅销量为仅低于2013 年的历史次高值;另一方面,房地产企业资金成本仍较低,企业相对宽裕,信托融资利率持续位于10%以下的低位,行业去产能仍然很慢。

从政策上看,我们认为监管层希望行业慢慢调整,挤出价格和产能泡沫,底线是绝不能在调整过程中崩盘。由于经济的触底企稳以及地产相关政策预期基本已出台,未来政策面将趋于稳定,影响地产股走势的核心因素逐步从政策预期转变为基本面。

投资策略:反弹为主,配置京津冀及转型主题机会:(1)我们认为博弈政策V 字翻转风险很大。目前行业并不差,大反转的概率很低。

普通政策出台的影响有限;(2)行业调整完成前,机会以反弹为主,配置白马。(3)关注京津冀及转型主题机会。京津冀主题推荐华夏幸福和京投银泰,转型主题推荐华业地产。

风险提示:房贷大幅收紧,房地产企业再融资受阻,经济增速下滑超预期。