房地产行业:关于房地产调控国五条实施细则的点评

事件:

2013年3月1日,国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。《通知》包含6大条,分别从房价问责、抑制投机、增加供给、加快保障房建设、加强监管、建立长效机制六个方面对当前房地产市场调控措施进行了细化。

点评:

1、着眼于房价,突出调控差异化。近期房价上涨过快是引发本次调控的直接原因。《通知》明确提出“房价上涨预期增强,不同地区房地产市场出现分化”,这为差别化调控政策奠定基调。不同城市房价调控目标、信贷政策上将有所差别。由于不同地区的房地产市场供需情况、房价走势目前已有所分化(一线供需矛盾突出,房价上涨快;二三线供应大,市场相对平稳),预计后续政策一线城市以控为主,二三线以稳为主。

2、严格执行限购限贷,严惩灰色“避限”手段。此前,一些城市只对部分城区或只对新房实行限购,政策力度有所折扣。本次从严后,新房销售的购买力将在客观上受到压制。我们认为,13年可能成为限购政策威力真正显现的一年。

3、提高第二套房贷款的首付比例和贷款利率,一线城市动力大于二三线城市,但对于套房成交的影响有限。对于一线,目前60%、1.1倍的二套房信贷很可能继续上调(如70%、1.3倍),与全款买房已经差异不大。我们认为对于套房成交的影响有限:原政策下贷款购置二手房的人群比较有限,原政策下全款买房的人群不受影响。

4、自有住房出售按差价的20%征税,对于手房和新房均有较大影响。对于是否一刀切执行,我们认为政策上留有余地。如果假设从严一刀切的情况,对于京沪广深二手房成交占比超过50%的城市,二手房交易将遭到重创,对整体住宅成交产生重大影响。预计三月底之前二手房将迎来集中过户,之后成交量大幅萎缩,成交低迷或会带来价格松动。对于二三线城市,二手房占比相对不高,这一政策影响将主要集中在新房上。

对于新房,此政将进一步挤干投资消费。原先购买新房用于投资的,将增加未来出让的成本和难度,而相同地段新房的价格对于购房者来说可能更具有优势。部分原二手房潜在购买者将转向新房市场,一定程度增加新房购买力。

5、预计成交量将高点回落,一线降幅大于二三线。从去年6月份开始的需求释放已经使刚性需求得到很大缓解,本次调控升级或许使观望氛围重新浓厚起来,从严执行限购限贷在客观上削减了有效需求,高昂的税负与信贷成本使将对改善性需求形成压制。我们预计,即使二手房需求能够部分转移到新房上,也短期内难以扭转成交量下降的势头。由于一线城市房价收入比更高,购房者对价格有更高的敏感性,且近几个月需求释放很大,观望气氛更容易形成,所以成交回落速度可能更快。

6、随着成交量萎缩,预计一线房价将结束猛涨的势头,但我们依然短期未看到大幅下降的空间。行业资金面状况目前已经大幅改善,以价换量还不是当务之急;目前项目的利润率水平已经较前几年有所下降,可供降价的空间小于以往;由于12年减少新开工,开发企业库存压力也小于12年水平。

投资建议:预计房地产板块短期内将受制于政策压力,走势偏弱,建议回避。但中长期来看,国内潜在购房需求依然旺盛,需求只是被压制而不是消除掉,未来终将释放。从上市龙头公司来看,13年业绩锁定性强,并将持续受益于行业集中度提升,仍然建议板块估值下移后积极介入。重点推荐公司:招商地产、保利地产、荣盛发展。