房地产行业周报:成交量维持高位

市场行情。上周(10月第3周),33个城市共成交551万平米,同比增加47%,环比减少1%,长假后第二周成交量维持高位。

10月前三周平均成交423万平米,较9月周平均下降19%,较上年10月周平均上涨23%。如剔除十一长假,近两周平均成交量较9月增长6%,较9月前三周平均增长14%(9月末周因长假成交提前释放),与7月份水平相当,已达到调控以来成交高位。

年初至今共成交18260万平米,较2011年同期增长21%,较2010年同期增长11%。

上周11个城市新增供应208万平米,环比增加20%,较9月份还有一定差距,同期成交量为186万平米,环比减少7%。推盘呈现逐步提升,期末库存7879万平米,环比增加0.28%,去化周期继续下调0.22个月,至11个月。

市场分析。政策信息方面,陕西住建厅宣布,房地产开发企业的合理利润率需控制在10%左右,首先在操作性上,政策以成本各组成部分加10%利润确定房价,其中土地成本、各项税费尚还能以单个项目定论,建安成本因不同档次、品质楼盘,以及地理位置等不同而存在差异,不同项目运作费用、资金成本等方面差异性极大,运作周期内预算变动频繁,企业的成本透明程度极低,项目未售完,很难确定利润,以单个项目为例确定价格难度极大。

其次在影响方面,目前行业利润率在15%左右,部分涉足中高端慢周转企业可达到20%,一旦政策实施,企业将倾向于对加紧成本控制,利润水平的下滑将导致市场供应量减少,与中央增加有效供应的意向相驳。可以认为陕西政策是地方政府对调控政策的表态,后续的细节更值得关注。

另外需要关注的是总理对调控房价的表述,后续行政手段加码的可能性较小,而是注重市场和法制手段的长效机制,行业已开始适应整个调控环境,基本面上呈现逐步改善趋势。

板块分析。上周地产板块上涨2.94%,上证指数上涨1.1%,板块较好的涨幅除成交量维持较高外,9月份宏观经济指标影响较大,整体经济环境疲软引发对行业及货币政策取向的预期,维持后期板块继续跑赢大盘的预测。

个股推荐:保利地产、招商地产、金地集团、万科A、金科股份、嘉凯城、滨江集团。