房地产行业国企改革专题报告之一:国企改革风起云涌、提速增效势在必行

核心观点:

国企改革顶层意见出台:9月13日晚,国务院印发《关于深化国有企业改革的指导意见》,四个方面需要关注:(1)国企区分商业类和公益类,商业类实行商业化运作,以资产保值增值为目标(上市地产国企受益明显、部分公司中带有公益性质的业务或被剥离);(2)实现股权多元化,推动国企改制上市或集团公司整体上市,推进公司法人治理或激励制度(整体上市涉足资产注入,激励制度涉及股权激励等); (3)国资监管从管企业为主向管资本为主转变,改组组建国有资本投资和运营公司(国企上市公司的运营环境更趋市场化);(4)鼓励非国有资本投资主体参与国有企业改革,鼓励国有资本以多种方式入股非国有企业,员工持股试点稳妥推进(涉及混改、资源利用效率提升、员工持股计划等)。顶层纲领性文件的出台标志着国企改革迈出了里程碑式的一步,相信未来国企改革将加速展开,地方国企改革细则将陆续出台。

把握国企改革投资主线三大特点:2015年是国企改革的关键之年,在各界的共同努力下,国有上市公司的改革规划已见雏形。从整体来看, 国企改革投资主线具有以下三大特点:1)通过资产注入或资产置换等方式实现外延增长;2)建立有效的激励约束机制;3)具有区域差异, 不同区域的标的投资时点也存在差异。

深圳和上海从市场和资源层面双重受益:顶层文件出台后,各地将陆续进入国企改革细则公布阶段,或将带来旗下国有上市企业的投资机会。其中,我们较为看好深圳和上海地区国企改革的相关标的。看好深圳地区的理由:1)深圳楼市在全国最为坚挺,2015年以来,无论是在销量、价格还是增速方面均表现抢眼。截至2015年6月,深圳新房月销量7503套,同比增长209%;住宅价格34467元每平方米, 同比增长14%。2)地产业务在深圳仍然性感,凡是地产资源的整合和注入都会带来净资产的明显溢价。因此,可进行同类型的资源整合、引入民间资本,实现混改。3)深圳市国资委旗下的地产上市平台较为分散,体量也较小,从投资博弈的角度来看,弹性很大。4)深圳国资委对不同公司持有的股权比例差异较大,改革方式存在差异性。而上海区域具有相当竞争力和市场地位的经营性资产大多是国有属性,相关标的体量也更大,从资产规模、资产价值以及整合空间来看,可能会超过深圳区域,因此上海区域与地产相关的国企改革标的也非常值得关注。

投资建议:深圳国企改革地产股关注招商地产、华侨城、深振业、深物业、深深房等;上海国企改革地产股关注城投控股、陆家嘴、外高桥、绿地控股等;其他区域建议关注南国置业、云南城投、北京城建、首开股份等。

风险提示:国企改革实施进程不及预期。