荣盛发展:上半年业绩下降,京津冀土储进一步扩充

荣盛发展上半年营业收入和净利润分别同比下降10%和25%,主要源于地产结算较少,并预告前3季度业绩同比下降0-20%;销售方面,上半年销售105亿元,同比持平,略弱于行业表现,但在楼市成交持续回暖背景下,我们维持公司15年销售预测339亿元,同比增长20%;拿地方面,公司上半年拿地324万平米,同比增长336%,完成年初计划43%,拿地积极,并依然维持京津冀和大南京的区域布局,其中,公司在京津冀区域土储已高达2万亩,为公司未来该区域内发展建立良好的基础;此外,公司也在积极寻找新经济产业,以期实现业务新突破。我们维持公司2015-16年每股收益预测为1.03元和1.25元,维持目标价至11.13元,相当于10.9倍15年市盈率和15年重估净资产平价,维持买入评级。

支撑评级的要点

上半年净利润同比下降25%,前3季度预告同比小幅下降。上半年营业收入91.5亿元,同比下降10%,净利润10.4亿元,同比下降25%,合每股收益0.27元;毛利率为30.1%,净利率为11.3%,分别下降2.7和2.2个百分点;三项费用率由去年上半年6.8%提升至目前7.5%;业绩下滑主要源于地产结算较少,上半年竣工153万平米、结算135万平米,分别同比下降1%和19%。另外,预告前3季度业绩同比下降0-20%。

上半年销售105亿元、同比持平,维持15年销售预测339亿元。上半年销售面积168万平米,同比增长11%,弱于同期行业表现;对应销售金额105亿元,同比持平;销售均价6,238元/平米,同比下降10%;考虑到行业回暖以及公司下半年加大推盘,我们维持公司15年销售预测为339亿元,同比增长20%。报告期末,预收账款205亿元分别锁定15-16年地产预期收入的100%和16%。

负债率较高,中票、定增、公司债将缓解资金压力。报告期末,资产负债率81.7%,净负债率164.0%,提高35个百分点,略高于行业平均;手持资金72亿元,而短债合计192亿元,短期偿债压力较大;去年9月公司启动了49亿元的中期票据,今年2月公告了51亿元的再融资计划、并于7月获批,上半年中59亿元公司债也已经成功发行、并于8月推出30亿元的新一期公司债预案,公司资金压力将得以缓解。

上半年拿地积极,京津冀土储已高达2万余亩。上半年,公司拿地324万平米,同比增长336%,完成年初计划43%,主要为南京、廊坊、秦皇岛、黄山等地,符合公司京津冀和大南京的区域布局,并符合近期对于旅游地产的开拓策略。14年至今,公司在霸州、香河、廊坊市区等京津冀区域积极拿地,并通过招牌挂方式与签订框架协议的方式累计签约取得2万余亩土地,为公司未来在京津冀发展建立良好的基础。

评级面临的主要风险

房地产市场复苏低于市场预期;跨区域经营风险。

估值

我们维持公司2015-16年每股收益预测为1.03元和1.25元,维持目标价至11.13元,相当于10.9倍15年市盈率和15年重估净资产平价,维持买入评级。