地产行业专题报告:住房后市场的万亿价值,谁主沉浮?

广义的住房后市场正在崛起。当前,房地产流通及使用的各个环节都面临重塑和改造,其中随着住宅开发业务增长空间逐步收窄,以存量市场为基础的房地产后服务市场正在崛起。我们认为,广义的地产后市场包括在购房过程中的金融服务、入住前的家装业务、入住后的物业及增值服务。

房地产行业将由一手房市场进入存量房市场,后服务市场空间广阔。我们估测目前城镇住宅保有量约160-170亿平米,商品房套数存量超过1.2亿套,存量住宅的巨量规模为后服务市场增长提供广阔空间。同时颠覆传统模式的房地产电商企业卡位战已开始,侧面印证后市场已到爆发前夜。

广义后服务市场规模预测约3万亿元。我们测算广义的住房后市场规模在3万亿级别,其中家装和物业子行业具有万亿级的市场空间。从行业空间和龙头销售规模来看,由于目前一手房开发业务的销售规模7-8万亿,在目前的住房后市场中并没有能够完全替代住宅开发业务的领域,但由于后市场领域行业竞争格局更为分散,后市场中的龙头公司的成长具有更为广阔的空间。

子行业分析:家装和物业市场潜在空间广阔,具有规模优势和融资优势的企业更易胜出。从市场整体空间看,我们测算家装业务和物业服务市场潜在空间分别为1.2万亿元和8000亿元,在后市场子版块中空间最大。当前行业竞争处于极为分散的格局,龙头公司的市场占有率分别是0.8%和0.4%。由于业务利润率低且管理半径制约公司规模发展,因此具有规模优势和融资优势的公司更能在竞争中取得优势地位。目前物业增值服务是建立在传统社区服务的基础之上,因此规模永远是物业企业绕不开的话题。我们认为依托大型房企旗下的物业公司更有掌握业主资源的先天优势,如万科、保利等。而家装行业则由于长期存在信息不对称,未来的发展方向是通过O2O模式实现去中介化。而建筑家装行业的利润率较低,传统线下业务进军线上会面临前期投入成本较高的问题,一般企业选择与大型平台进行互补性合作。因此,强强联手才是最终出路。

利润率角度,交易平台和金融服务利润具备优势,看好具有上下游资源优势的企业。站在利润率的角度,目前传统的开发和代理业务净利润率在10%左右,家装业务和物业服务都属于利润率更低的业务,而新兴的房地产媒体电商平台及房地产金融业务,净利润率均价在35%以上,若传统企业转型则将弥补现有业务利润率下滑的局面,同时虽然市场空间有限,但行业竞争格局尚不清晰,龙头公司有较大的发展空间。看好最具有有上下游资源优势的企业世联行。

风险提示:房地产行业营业税改增值税后税收负担可能增加;房产税扩大的风险。