万科A:销售表现靓丽,险资增持彰显中长期价值

核心观点:

8月4日万科发布月报:公司7月份实现销售面积 181.5万平方米,销售金额 238.5亿元。2015年1-7月份公司累计实现销售面积1084.1万平方米,销售金额 1338.1亿元。上次发布月报以来,公司新增项目6个,分别位于莆田市荔城区、上海市嘉定区、无锡市南长区、南通市港闸区、南昌市青山湖区和贵阳市云岩区,占地面积合计94.9万平方米,计容建面合计156.4万平方米,地价款合计32.63亿元。

销量同比大增,均价创新高:7月销售面积同比增加33%,销售金额同比增加79%,1-7月份面积累计增长13%,金额增长17%。销量相比6月略微下降是由于6月份推盘比预计多。售价方面,1-7月平均销售价格12300元,7月份平均售价13000元,环比继续上涨2%,同比大幅上涨34.9%,销售均价创今年新高。

一线城市拿地谨慎,布局二三线城市:7月新增项目6个,建面共计156万平方米,权益建面79.3万平,1-7月累积购地近900万平方米。7月份购地价格比较低,平均为2200元,主要分布在南昌、无锡等二三线城市。一线城市地少价贵,为保证收益率未来主要考虑去库存,二三线城市风险小,土地投资机会逐渐显现。

险资入股彰显中长期价值,高层回购稳固投资者信心:7月中下旬,前海人寿两次通过二级市场购入160亿元万科A 股股份,占万科总股本的10%。险资入股表明看好公司的中长期价值,夯实公司安全边际。公司近期公告拟以不超过人民币13.70元/股的价格,在人民币100亿元以内回购A 股股份,彰显了管理层对公司的信心,在市场动荡行情下有助于稳定投资人信心。

积极推广物流地产和产业园区模式:万科的产业地产包括产业园区和物流地产两大板块。今年3月万科总部设立独立的物流地产事业部并成立了单独的公司——深圳市万科物流管理有限公司,并于5月在贵阳、武汉开展物流地产项目;2月于上海成立产业地产事业部,目前有6个园区,管理面积150万平方米,约占集团产业地产总量的15%-20%,计划今年年底管理面积拓展到13个园区。物流园区地产主打重服务,偏运营的运行模式,轻重结合,面向万科内部以及外部的产业地产开发商,快速复制,输出品牌和管理盈利。

维持推荐评级:万科今年以来涨幅明显落后沪深300及地产板块指数,良好的基本面和新业务转型的决心将助力公司蓝筹价值的体现。预计公司15-17年EPS 分别为1.55、1.77和1.98元 ,我们维持公司推荐评级。

风险提示:业务转型推动缓慢,三季度销售逐渐回落。