正峰集团:转型医疗大健康看好长期前景

报告摘要.

公司拥有强大股东背景和政府背景。北控集团旗下的北京建设全资附属公司CosmicStandInternationalLimited于2014年6月1日宣布收购正峰集团权益,该收购已于2014年9月完成,目前北京建设总共持有公司15.75%权益,为公司大股东。公司董事会已于6月建议更名为北控医疗健康产业集团有限公司。北控集团由北京市人民政府于2005年1月出资设立,由原京泰实业(集团)、北京控股与北京燃气集团通过联合重组方式组建的市属大型国有企业集团,因此正峰集团拥有强大的股东背景和政府背景。

公司将从房地产开发转向医疗大健康。公司原来主要在上海和江苏省南通市开发住宅,但是已分别于2014年11月和2015年5月售出这些物业,转向医疗业务。主要包括:老年公寓、向公立医院提供贷款、发展专科医院。

公司收购北京医疗用地成本低廉。公司5月收购北京建设旗下的智建有限公司,智健于于北京市朝阳口岸(东南京津塘高速公路与东四环路交汇处)拥有占地约16.1万平方米工业用地,建筑面积为40万平方米,这部分土地价格低廉,收购代价4.08亿港元(2534港元/平米),土地出让金约3000元/平米,因此总成本为约5500港元/平方米,远低于周边住宅用地的3万人民币/平方米。

公司北京医疗业务拥有良好前景。上述北京医疗用地将用1~2年时间分三期建设,用于建设医疗服务(老年公寓和医院等)、高科技医疗器械和生物制药企业。社会办医是政府鼓励的未来趋势,高科技医疗器械和生物制药企业都拥有良好前景。关于老年公寓,将提供免费体检、健身会所、理疗中心、日常护理和医疗。初步规划每套面积50~80平米,计划按会籍费(略低于周边住宅售价,可以买卖)+月租(初步规划为5000~1万元)。目前看设想价格并不非常低,但最终也可能调整。社会养老是未来趋势,一线城市中心区的医疗服务完善的老年公寓稀缺,长期看有较大需求空间。

公司将向国内公立医院提供贷款并获得可观息差收入。公司目前正积极与河北、安徽、山东、江苏政府和医院洽谈投资事宜,部分已签约。香港贷款利息本来较低,而公司背靠北控集团能进一步压低利息,公司将以所获贷款转借给国内医院,赚取息差,预计将获得可观息差收入。同时公司将通过自身渠道参与这些医院的部分药品和医疗器械供应链业务并获得收入。目前政府对公立医院财政补贴较低,而且公立体制导致管理有很多问题,因此国内公立医院普遍盈利水平很低资金匮乏,设施陈旧,导致看病难的问题难以解决。国内政府近年来多次发布政策支持社会办医,而且北控集团在全国各地业务众多拥有良好的政府关系,因此相信公司与地方政府的谈判会顺利进行。

公司将积极发展专科医院业务。公司将积极发展技术壁垒较低的专科医院。由于公司拥有强大股东背景,相信大型医院愿意与之合作建设高端专科医院。这些大型医院拥有良好医生资源,相信公司专科医院业务能顺利发展。

公司拥有充足现金和土地资源。截止2014年底公司总共拥有11.5亿港元现金。另外公司分别于2014年11月和5月协议售出江苏项目和上海项目余下物业,将分别获得6.7亿港元和1882万港元,另外公司今年两次配售总共获得约9.6亿港币。扣除收购北京土地所需约8.9亿港元,公司现有约19亿港元现金。另外保守预计上述北京医疗业务物业建成后的价值至少30亿港元,加上19亿港元的现金已经超过公司目前市值。

投资建议:公司拥有强大股东背景,社会办医和老年公寓是必然趋势,我们认为公司有能力顺利发展医疗业务,建议积极关注。

风险提示:i)国内养老地产权益法律保护规定不健全;ii)公司投资公立医院事宜不能顺利进行;iii)公司发展专科医院事宜受阻;iv)奥柏中国股价大幅下跌