1-6月房地产开发投资数据点评:投资企稳,回升可期

投资要点:

事项:7月15日,国家统计局公布了2015年1-6月房地产开发和销售数据,全国房地产开发投资累计完成额4.4万亿元,同比上涨4.6%;商品房累计新开工面积6.7亿平米,同比下降15.8%;商品房销售额3.4万亿元,同比上升10.0%;土地成交价款2866.4亿元,同比下降28.9%。

投资额逐步企稳回升:前二季度房地产开发投资完成额4.4万亿元,同比上升4.6%,增速较上期下降0.5个百分点,较去年同期下降9.5个百分点。分类型来看,除办公楼累计投资出现回升,住宅和商业均不同程度下降。而单月投资额自5月触底回升后,6月同比再升1个百分点至3.4%。

土地市场暂无改善:前二季度土地成交价款2866.4亿元,同比下降28.9%,增速较上期回落3.1个百分点;6月份单月成交额同比更是下降了37.4%。1-6月累计土地成交价格同比上升7.5%,较上期下降1个百分点,较去年同期下降7.2个百分点。土地市场的持续的低迷基本符合预期,近期虽然销售回暖,但地缘较广的三、四线城市步伐稍有落后。目前新开工暂无明显回升,土地成交会更加滞后。

新开工小幅回升:1-6月季度商品房累计新开工面积57.5亿平米,同比下降15.8%,增速较前期回升0.2个百分点。新开工累计面积维持了3个月的回升势头,但6月份开工同比较上月下降了2.2个百分点。而鉴于近期销售大幅上升,我们依然判断3季度新开工量将有明显改善。

开发资金来源同比升0.1%:前二季度房地产开发资金来源5.9万亿元,同比上升0.1%,较上期回升1.7个百分点。其中开发企业依靠银行贷款额的回升所带来了一定改善,而个人按揭贷款量同比上升10.0%,较前期提高了5.6个百分点。同时也要注意,销售上升较快的深圳在按揭贷款方面有所收紧,部分银行将首贷首付提高到了4成。

销量强劲上升:1-6月度商品房销售额3.4万亿元,同比上升10.0%,较上期提高6.9个百分点。1-6月累计销售均价为6816元/平米,同比上升5.9%,量价齐升。前期针对地产的各项利好已经充分体现,销售额同比叫2月低点反弹超过25个百分点,但由于进入金九银十前的小淡季,判断短期内上升趋势会有一定放缓。

投资建议:前二季度房地产投资各项数据整体符合预期,投资的下降趋势已经逐步放缓企稳,并且单月数据出现连续两个月的回升,在销售的强势上升带动下,预期新开工量将开始回暖。成交上已从前期的回暖变为了增长,1-6月销售额不但同比2014年上升,也已超过2013年同期水平。同时,短期内大量的政策刺激所带来的量价齐升,也在不断增加行业的风险。投资上,近期市场大幅回调,龙头公司表现出一定抗跌性,而主题公司的超跌也提供了新一轮的机会,推荐关注行业龙头万科、保利,转型中业绩快速增长的世联行,以及国企改革主题公司中粮地产、鲁商置业。