华夏幸福:京津冀大风再起,鲲鹏展翅九万里

事项:4月30日,中共中央政治局会议审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》。会议指出,推动京津冀协同发展是重大国家战略,核心是有序疏解北京非首都功能。根据财政部测算,京津冀一体化未来6年需要投入42万亿元。

平安观点:

坐在风口等风来,京津冀发展最为受益标的。历时一年多时间,京津冀协同发展规划纲要终于揭开面纱,公司前期扎根京津冀地区,并根据世界大都市圈发展的一般规律,已提前完成北京周边重要区域布局,目前80%的委托开发区域位于京津冀地区,区域总委托开发面积超过1500平方公里,保守估计按20%转化为住宅,1.5倍容积率估算,潜在土地储备面积超过450平方公里,可满足公司未来几十年开发的同时,也将直接受益京津冀协同发展带来的土地价值重估,有望使公司发展穿越行业周期。

产业新城模式与京津冀协同发展完美契合,土地价值重估在即。京津冀协同发展,意味着未来京津冀区域将实现产业统一布局,资源共享,将首都做减法和区域联动做加法结合,据财政部此前估算,三地协同发展仅在未来6年内,可撬动42万亿元投资。公司京津冀区域周边产业新城在承接首都产业转移的同时,也将分享区域万亿投资带来的落地投资收益。

由新城运营商迈向新城服务商,模式护城河将加速体现。目前公司运营园区已超过20家,随着入园企业及人口增加,公司产业新城平台优势将逐步凸显,公司以构建互利共生的平台生态系统为目标,基于产业新城模式特有的开放性的平台属性,探索多种潜在的盈利新业态和创新模式。1)与多家公司如中科金财、廊坊银行签订战略合作协议,在为产业园区企业提供更好的金融服务的同时,加快打造“以企业服务为核心”的产业平台生态系统,未来可利用其互联网金融资源,寻求与园区企业多方面合作,拓展更多利润增长点,实现单纯向增量(新售住宅和新增落地投资)要利润向增量和存量(现有园区企业和居民)盈利并举的模式转变。2)与清华大学等高校院所开展“产学研”合作模式,同时在硅谷以国内一线城市积极布局创新孵化器,实现科研成果向产业的加速孵化,未来亦可分享优质企业的成长。

维持 “强烈推荐”评级。预计公司2015-2016年EPS 分别为3.54元和4.70元,当前股价对应PE 分别为17.5倍和13.2倍,与行业估值基本持平。我们认为当前估值并未有反映公司特有的产业新城发展模式,及京津冀协同发展带来的估值溢价,且5月4日为公司除权日(每10股送10股,同时每10股派发现金股利8元(含税)),填权行情有望启动,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:产业新城新模式拓展进度不及预期风险。