策略日报:房地产新政带来的投资机会,大势不改、逻辑不变

事件:多部委联合发布房地产新政---降低首付比例,减免营业税

3月30日,央行、住建部、银监会调整个人住房贷款政策:将改善性二套房首付比例调至40%,公积金首套房首付、二套房首付(首套已还清贷款)比例分别调为20%和为30%。国税总局、财政部通知,个人出售满2年的二手房普通住房减免营业税。

政策超预期但不意外,实体效果有待观察

地产放松新政超预期:首付比例由60%(北上广深70%)下调至40%,二手房营业税免征期限由5年改成2年,是为近年来中央政府最为强力的举措,也显示了政府对房地产市场下滑的担忧。但此举并不意外,因为积极的财政政策和宽松的货币政策已经启动,此政策为其中之一环。同时,地产价格上升期间出台的收紧政策也将在疲软期逐步回归正常,缓解房地产投资下行趋势。但从实际效果来看,此政策到底能激发多少需求特别是刚性需求入市购买,其效果还有待观察。

旧变化带来的短期机会:大势不改、逻辑不变

从A股投资角度而言,地产政策放松本身对实体经济具有缓冲作用,降低了社会整体的风险以及释放了部分刚性需求,也巩固了股市向上的基础,我们认为如果这一新政不达效果,未来可能还会有相关放松的政策出台。但地产调控有序放松原本就蕴含在现行牛市的逻辑中,算不上新变量。对于短期钱多票少行情而言,地产板块及产业链或可能因此有一波脉冲行情。

后续可能有两种行情:1、地产调整大周期不会因此逆转,创新和成长的趋势行情仍将延续,相关标的的短期调整便是买点;2、但若地产销售大幅改善,将会影响股市上行逻辑,中长期难言利好。目前前者是大概率事件,也是我们的主要观点。长期看多市场不变,短期催化效果有限。

从新政本身带来的影响,我们建议关注地产的行业龙头和区域龙头:大公司行业整合加剧且加快,重点关注首开股份、保利地产、招商地产、泰禾集团、建发股份、中南建设;建议关注银行板块:银行对个人住房贷款按揭会逐步上升;加速地产开发商去化和二手房周转,改善资产质量,重点关注工商银行、交通银行、兴业银行、宁波银行。