银行房地产融资专题之一-银行涉房资产盘点:监管与流动性推动涉房资产涉房资产结构调整

投资建议

全球金融危机后银行业对房地产融资业务持有较高谨慎态度,表内对公贷款一直处于偏低水平,住房贷款比重缓慢上升并受到高收益贷款的一定挤压。受制于流动性以及对信贷资产出表的监管加强,表内的同业和投资非标涉房资产比重自2013中期以后增速也明显放慢。银行总体房地产融资占比仍较适中,长期来看该比重仍将上升。大型银行与中小银行在三类涉房资产比重有显著差异,主要由于存贷比和经营风格的差异所导致。

要点

房地产融资已形成多元化格局:1、房地产融资在2009年对银行的资本监管和贷款额度控制持续显著加强以来,房地产开发商的融资方式开始多元化,真正形成自有资金、信贷、直融、购房者资金的多元化渠道格局。2、2013年二季度开始新增地产融资规模有了明显的增长,同时观察发现流向房地产信托到期量滞后发行量大约5个季度,因此我们预计,今年二季度兑付和信托接续的压力将较大。

表内房地产对公贷款受控已久,比重较低:1、银行对于表内涉房对公贷款的政策在2010年开始发生较大变化,2010年以后大部分银行逐年收紧房地产贷款,银行开始实施名单制管理及区域管理,主要针对一二线优势房地产商的优质项目提供开发贷款。自2010年6月开始银行开始逐步收缩表内房地产贷款,至2013年年中占比从接近12%的高点下降了接近2个百分点。2、兴业银行表内房地产贷款从2007年开始顶峰时期的22%下滑到目前的12.4%,这一方面显示了兴业由房地产立行的战略转向同业立行战略的影响,也显示出兴业对于房地产融资风险回报的判断。

同业和投资非标涉房资产比重大幅提升但2013下半年后已受控:1、表内同业和应收款项类投资是为了对接理财监管挤出而做出的创新,银行同业非标业务在2013中期以后也受到明显控制;2、经过测算,同业和应收款项类投资中房地产类融资占生息资产的比重大概在2%左右,但是股份行的占比则较高,达到6.2%。

个人住房贷款受高收益贷款一定挤压:1、住房贷款比重一直在平稳上升,由于在贷款额度受限之下银行追求更高的贷款收益,2010年开始银行开始调整零售业务结构,尤其是股份行开始大幅压缩住房贷款占比;民生和平安银行的住房贷款占零售贷款比重较低(民生银行11.9%,平安银行24.5%),民生将零售贷款更多配置在收益率相对较高的小微贷款(71%)和消费信用贷款(15%),平安银行零售贷款配置则相对分散,主要是小微贷款(26%)和消费信用贷款(29%)、汽车贷款(13%)。2、若资金成本如果维持高位,随着各银行渠道下沉和业务转型,银行将会加大小微贷款和消费贷款的推进,住房贷款在零售贷款中的占比将会有所下行,且利率会上行。3、从房地产贷款类别比重看,股份行房地产开发类贷款占比相对较高,而国有行则住房贷款占比较高。

涉房资产比重仍较适中,长期而言仍将上升:1、从国际比较的角度来看,国内银行业及上市银行表内对公+对私涉房资产比重仍较适中(平均在23.5%),其中对公涉房资产比重不到10%(股份制银行该比重较接近于国际水平),而国际较发达国家该比重通常远高于这一数字,尤其是住房贷款比重较高。2、大型与中小型银行的房地产融资结构有显著差异,大型银行的表内贷款占比显著高于中小型银行,个人住房贷款占比尤其较高,而非标融资比重很低,主要原因是其存贷比水平较低,经营风格偏向于稳健,信贷资产出表和追求高收益的动力较小,而中小银行(除招行)则以对公房地产融资为主,且非标融资占比较高。3、在面临资金成本上升和经济下行的双重压力下,银行的对公融资增速会有所放慢,且将倾向于将融资资源集中于较有实力的房企,同时,由于房地产市场仍较良好,对公融资比重仍不会有明显下降;对私房地产融资市场仍将保持稳定发展,国有大型银行仍是该市场的主力,中小银行将倾向于将融资资源集中于住房贷款以外的零售贷款。