银行暂停房地产业务传言点评:流动性格局改善之下风险不宜过分夸大

事件

市场传言,某股份制银行暂停全部房地产融资业务。

要点

房地产融资业务面临中长期调整:1、银行并未暂停全部房地产融资业务,但逻辑演绎与调研结果均显示:由于脱媒与监管的不断加强,资金面和流动性的持续偏紧,开发商资金链将首当其冲,各大金融机构对房地产业务的风险判断显著提升,房地产融资业务显著收缩已成必然趋势。未来若市场各项预期逐步趋于负面,将加大房地产市场调整的压力,现有项目将面临资金链压力,新增项目规模将收缩。2、考虑到经济结构转型和风险控制的需要,预计影子银行监管力度和货币流动性政策仍将维持,局部房地产风险暴露以后管理层才有可能出手稳定局面,银行提前进行预判和主动调整更多是出于自身经营需要,也符合管理层的调控意图。

中小银行房地产业务比重较大,增长将显著放缓:1、相比而言,中小银行对房地产业务更为依赖,尤其是在近年非标业务的迅猛发展。根据我们测算,截至2013上半年,表内表外与房地产相关的对公业务比重平均在13.1%(占全部生息资产,算术平均;见后表1-2),若加上个人住房贷款,则为19.7%。其中,占比较高的为兴业、平安、浦发和南京银行,国有银行则比重较低。2、监管和流动性双重压力预计将持续,中小银行将普遍压缩新增表内外业务中房地产业务的比重,国有银行则仍有继续提升的空间,但也将受制于行业环境的影响,将对房地产开发和相关上下游业务(直接影响的包括各类建材、建筑等)都产生负面影响。

局部风险或将暴露,但银行体系有足够流动性缓解整体风险:1、我们认为我国房地产刚需仍然较强,房地产风险主要体现为现有项目的流动性风险。风险容易显性化的领域主要在于资金供给与项目周期的期限错配度较高的影子银行业务,尤其是项目质量和发行方资本实力较弱的房地产信托项目;2、从信托资产增长来看,单一信托在进入2013年后就呈现持续下降状态,四季度已不到4000亿。进入2014年资金面已明显放松,传言的9号文仍未发布,银行仍有足够流动性和额度腾挪空间来承接融资项目。能获得授信的非标业务均为主流和优良的项目,银行体系完全有能力进行资金续接。根据传言的9号文,除了兴业略有超标外,其余上市银行仍有较大的资金融出空间。项目与其说面临流动性风险,不如说是银行的资金成本问题(储蓄存款流出并转化为较高成本对公协议存款)。3、集合信托在2012和2013一和四季度的发行量均较大,预计年内会有少量项目兑付风险暴露,但银行仍有足够资金实力化解整体风险。

板块将小幅调整并维持底部震荡,估值足够低廉,维持“推荐”评级:1、银行板块受此利空影响将有所调整,中小银行调整幅度将大于大型银行,而且未来仍将受到来自于经济调整而引发的各项中长期压力(包括金改、监管、流动性等),估值将维持低位;2、基于房价下行空间较为有限、银行流动性较为充足、管理层有较大政策能量的判断,我们认为此轮房地产融资业务的收紧对银行资产质量影响不大,由于板块估值已足够低廉,维持“推荐”评级。

风险提示:国内外宏观经济超预期下滑,监管政策和利率市场化力度超预期。