房地产行业周报:维持“此情可待”,并建议战略性买入苏宁环球

投资策略

我们在3月8日“国信证券解读政府工作报告”的千人电话会议中明确提出“后市龙头白马有望反弹20%、逼近前期高点”,背后的逻辑在于——

一、我们在近8年的中国地产股研究生涯中,总结出影响地产A 股超额收益的两个最核心变量为政策面(行业及货币政策)及资金博弈,而当期基本面并不重要!这个规律在过去八年当中已屡次被验证,在此不再赘述;

二、从政策和货币层面看,两会精神对地产有利,货币宽松趋势也没有变化,对龙头白马地产股的影响依然正面;

三、我们坚持认为:1-2月份传统地产股的调整主因源自资金博弈层面,并无其他利空!2014年12月31日公募在地产股的超配程度创下了本轮地产小周期(起点为去年二季度的政策底、货币底、基本面底)以来的新高,也几乎创下了历史新高,且持仓集中在几只龙头白马上。“公募在地产股的大幅超配往往带来地产股后市的股价调整”,这一规律,我们在过去几年的多篇研报中均有总结、分析。而且今年监管机构1-2月对伞型信托、融资融券监管趋严,股市增量资金流入的速度趋缓,也引发了A 股市场风格的整体变化,亦对龙头白马地产股走势产生了负面影响;

四、放眼后市,我们认为从资金博弈的角度看,在经历2个多月的调整后,形势逐渐有利于龙头白马地产股。从历史上看,在存量资金博弈的行情里,地产股连续调整很少超过3个月,连续调整超过4个月以上,往往爆发大行情;

五、再补充一下对基本面的看法,尽管在我们的研究框架中,这个因素并不是特别重要!从基本面看,我们预计二季度销售环比、同比改善应该比较确定(从历史上看,销售连续环比下降三个月以上的情况并不多见),在这种情况下,相信那些怀疑前期政策救市及货币放水效果的投资者对买入地产股的疑虑有望打消。若进入二季度,销售无改善,我们相信在当前经济形势下,政府出大招救市将是大概率事件,相信市场也有这样的认识,因此销售不好,龙头白马地产股的股价未必会跌,甚至在“救市大招”出台后有爆发的可能,其结果是反弹推迟,但反弹的高度更高、行情更猛!

六、对于龙头白马反弹高度的判断:基于对于季度销售环比、同比能改善的预判,结合“当前A 股市场增量资金流入较去年12月大不如”的现实及“当前A 股市场更接近存量资金博弈”的现实,并考虑到在这种现实下,投资者对龙头白马地产股绝对估值的认可习惯(这种习惯还受制于投资者对房地产行业长周期见顶的判断),我们认为摸至今年初的高点就差不多了,一些高杠杆逆市扩张的品种,比如泰禾集团等,空间会更大一些。但如果二季度销售没有改善,虽然反弹会推迟到来,但如上所述,在“救市大招”下,反弹高度可能会更高,超越今年初高点的可能性反而增大!

七、以上是对万科、招地等龙头白马后市机会的判断,当前位置上,我们保持乐观!对于拥抱新兴产业的地产转型股(苏宁环球、中天城投等)和国企改革地产股(天健、格力地产等),其背后的逻辑虽然和龙头白马为代表的传统地产股不一致,但我们继续维持地产年度策略《短享繁荣,长思变革》的判断,依然坚定看好,并建议战略性买入目前仍被低估的苏宁环球。