房地产1-2月报:销售投资双下滑,政策友好致成交逐步回暖

2015 年1-2 月房地产新开工面积和投资增速分别同比下降19.8%和增长10.4%,销售面积和销售额分别同比下滑16.3%和15.8%。年初成交和开工数据大幅下滑主要受到基数和假期因素的影响,房企在拿地和推盘上的节奏都趋于谨慎。但随着降息周期的开启,房价止跌企稳,按揭贷款到位资金同比转正增长,未来政策面保持友好,3 月起销量逐渐回升,我们维持板块增持评级。推荐方面,转型、国企改革等主题类仍是今年板块重点投资方向,我们建议选择估值具有安全边际、转型方向具备亮点的公司,如:天宸股份、中南建设、世联行、冠城大通、张江高科、天健集团、世茂股份等;龙头股近期回调超过20%,3 月下旬有望随着成交数据好转迎来反弹,我们推荐顺序是招商地产、保利地产、万科、华侨城、华夏幸福。

支撑评级的要点

1-2 月,房地产投资同比增长10.4%,较去年全年回落0.1 个百分点;商品房新开工面积同比下降19.8%,较去年全年扩大5.4 个百分点;施工面积同比增长7.6%,增速较去年全年下降1.6 个百分点;土地购置面积同比大幅下降31.7%。土地购置和新开工面积同比大幅下滑,主要受到去年1-2 月高基数的影响,由于一线城市地价开始转涨,二三线城市库存压力仍较大,目前房企拿地仍然比较谨慎,投资增速继续下行。

1-2 月,商品房销售面积8,764 万平方米,同比下降16.3%;销售额5,972亿元,同比下降15.8%;销售均价6,818 元/平方米,同比上升0.6%,较去年全年下降0.8 个百分点。2 月百城价格指数同比环比双跌。受到春节假期因素和去年初高基数背景的影响,叠加年初房企推盘量下降的因素,成交数据同比大幅下滑;但由于库存去化改善明显,成交均价并未出现大幅下跌。

1-2 月,房地产开发企业到位资金21,613 亿元,同比上升1.6%,增速转正。国内贷款同比增长0.6%,增速回落7.4 个百分点;自筹资金同比增长9.3%,增速扩大3 个百分点;含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降6.0%,降幅缩小2.8 百分点。贷款资金增速下滑显示投资需求仍然疲弱,但按揭贷款资金增速为2 年以来首次同比转正,信贷和货币政策效应逐渐显现。

300 城2 月土地成交面积环比降52%,同比降67%。1-2 月,40 城土地供应面积同比降27.1%,土地成交面积同比下降44.4%。1-2 月40 个城市土地累计成交金额同比下降50%,较上月扩大2.5 个百分点。2 月40 城土地成交均价环比下降10.1%,其中一线城市环比下降27.5%,二三线城市环比下降0.7%。

政策与新闻方面,央行分别于2 月5 日、3 月1 日实施全面降准和对称降息;3 月起《不动产登记暂行条例》正式实施,短期二手房市场形成心理冲击;政府工作报告强调“稳定住房消费”;房地产“营改增”试点工作启动,税率暂定为11%;首只商业地产REITs“苏宁云创”2月6 日正式挂牌,3 月第一单个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)由招行在银行间债券市场发行;中介市场整合如火如荼,链家地产与上海德祐正式宣布合并,58 同城正式宣布并购安居客集团。