房地产行业-对房地产板块119大幅调整的点评:无大跌不牛市、转角处现光明

核心要点:

1、事件.

上周五证监会通报了两融业务检查情况并对违规券商采取了相应的惩罚措施,1月19日市场受此影响暴跌,地产板块难以独善其身,申万房地产大跌6.81%,包括万科、保利、招商、金地、华侨城、首开等优质蓝筹股在内的17只股票全部跌停,杀跌气氛弥漫,直击人的心灵。

同日晚间,中国证监会新闻发言人邓舸在接受记者采访时表示,上周五对12家违规券商采取行政监管措施旨在保护投资者合法权益,促进融资业务规范发展,不存在监管部门联合打压股市的情况。此外资产低于50万的融资融券账户也不会被强行平仓,市场不宜过度解读。

2、我们的分析与判断.

(1)加杠杆资金出逃导致踩踏式暴跌,地产板块融资占比不高.

本次地产板块的下调是随着大盘指数系统性下调而下调的,内在原因是加杠杆资金在高位盘整时期去杠杆的需要,证监会打压两融成了最直接的触发因素。自2014年11月21日降息以来市场上蓝筹低估值品种开始了估值的加速回归,这种加速回归主要是融资资金和配资资金的涌入推动的,这些资金的特征是加杠杆助涨和回撤时的迅速平仓,表现为指数的快速上涨和间或的巨幅震荡。从根本上讲,杠杆资金并不会决定指数的变化方向,只会在其出于资金成本的压力降杠杆时加剧市场的波动、缩短市场的调整时间。

地产板块的融资额与成交金额之比例相比其他板块也并不十分突出,融资盘对地产板块的打压更多体现为负面情绪的传导效应。根据wind的统计,从降息开始到当日,房地产融资买入额为2229亿元,占期间成交额的比例仅为15%,低于券商、保险、银行等板块5个百分点左右。

(2)地产板块上涨的内在逻辑并未发生实质性改变,不改中长期向好趋势.

我们认为,地产板块在四季度的上涨是有着坚实的基本面支撑的,其一表现在销量持续两个季度好转,特别是第四季度单月销量屡创新高,购房需求的弹性持续超出预期,销量持续向好推动板块上涨;其二是行业软着陆基本确定,估值底部确认,在降息的刺激下估值水平的持续回升。当前来看,由于高基数和销售淡季的影响,尽管本月前两周销量环比有所下滑,但已经被市场充分预期,不会构成明显的不利影响。

中长期看,随着行业系统性风险的逐步释放,估值的抬升过程还将持续,但是期间会经历较多曲折。短期而言,第一阶段估值的回归已经结束,板块的趋势性机会减弱、结构性机会加强,而结构性机会来自于销量增速和业绩确定性的差异导致相对估值的变化。

(3)确立估值底部思维,大胆把握大幅波动中的低吸机会.

熊市讲究顶部思维,向上空间有限,总体偏悲观,趁利好出货是常态。牛市讲究底部思维,向下空间有限,趁利空建仓是上策。对于地产板块,我们认为研究的重点在于估值底部的研究,而非估值顶部的预判。针对处于阶段性估值底部区域、确定性强的机会,要大胆把握。以万科为例,我们对比了万科A股和港股的估值水平,自降息以来万科A股股价走势显著强于港股,其溢价部分反应的主要是A股市场杠杆资金推动的溢价涨幅。从降息之日2014.11.21到2015.1.19日,万科A股的区间涨幅高于港股涨幅11.6个百分点(如果按照即期汇率换算成人民币后仅高出9.6个百分点),考虑到万科A股的流动性远好于港股,以及融资盘去杠杆的比例其实也较低,有理由相信理性的跌幅会小于10个百分点。

以港股为参照来考虑,万科的估值底部大概是在7.5倍PE左右(相对14年的业绩预测平均值),目前股价正处于底部区域。另一方面,自降息之后万科AH股折价逐渐收敛于到1%之后就开始回调,目前依旧相对港股折价6.06%。这说明相对于港股,万科A股并不存在明显的高估。

3、投资建议.

中长期看,随着房地产行业系统性风险的逐步释放,行业会经历分化、转型再成长的过程,地产板块可能会呈现增速下行、估值上行的态势。短期内,我们认为地产股估值均值的趋势回归告一段落,销售的增速和业绩的确定性会产生相对估值变化的投资机会。我们推荐销售增速稳健良好、业绩较为确定的行业龙头万科,销售增长优异、业务模式稀缺、成长空间清晰的华夏幸福,资源优势显著受益国企改革的建发股份及旅游+地产龙头华侨城。