房地产行业:投资增速延续下行,单月销售超预期

事项:统计局公布2014年全年房地产开发和销售数据,其中房地产开发投资额9.5万亿元,同比增长10.5%。新开工面积18.0亿平米,同比下降10.7%。商品房销售面积12.1亿平米,同比下降7.6%。土地成交价款10020亿元,同比增长1%。

平安观点:

投资增速下滑略超预期,2015年政策托底仍将持续。1-12月全国房地产开发投资额9.5万亿元,同比增长10.5%,增速回落1.4个百分点。其中12月单月投资额同比下降1.9%,为单月首次同比下滑。新开工及在建面积同比大幅下降为投资增速下滑主因。当前由于三四线城市去化压力改变使开发商扩张能力收缩,加之前期项目加速竣工使施工面积增速在未来将系统性下降,12月末在建面积增速环比下降0.9个百分点至9.2%,为年内新低。12月单月新开工面积同比下降26.1%,全年累计新开工增速同比下降10.7%,降幅较上月扩大1.7个百分点。基于平安宏观组对2015年GDP增长7.2%的假设,我们认为2015年房地产政策托底仍将延续,基数原因预计2015年地产投资增速前低后高,悲观、中性、乐观假设下全年地产投资增速分别为7.8%、9.3%和11.2%。

中长期来看,由于当前新开工绝对值已处于高位,整个地产销售亦面临中长期拐点,长周期来看地产投资仍面临下台阶压力。

单月销售额超预期,上半年回暖仍将延续。1-12月全国商品房累计销售额7.6万亿元,同比下降6.3%,降幅较上月收窄1.5个百分点。930新政及降息效应配合开发商年末推盘增加,12月单月销售面积环同比分别增长43%和下降4.1%,优于30个大中城市环比增长20.1%的表现,单月销售表现超出市场预期。我们认为除政策效应及开发商推盘增加外,年末统计效应亦为销售超预期原因之一。考虑到当前二三线市场绝对库存仍处高位,去库存仍将是2015年上半年主基调,叠加信贷实质宽松及低基数原因,预计上半年核心城市销售回暖仍将延续。

资金面未见改观,按揭环境延续改善。1-12月房企到位资金12.2万亿,同比下降0.1%,上月为同比增长0.6%,开发商资金面未见明显改观。定金及预收款同比下降12.4%,降幅扩大0.2个百分点。个人按揭款贷款同比下降2.6%,降幅收窄1.7个百分点,按揭环境延续改善。近期证监会公布国土部将退出定增事前审核,叠加中票发行放开,均有助于龙头房企资金状况改善。值得注意的是2015年为信托偿还高峰期,需警惕信托到期偿还风险。

投资建议:受地产股前期涨幅过快、佳兆业事件发酵及1月上半月销量回落影响,近期地产板块持续调整。站在目前时点,我们认为地产行业整个投资逻辑依旧顺畅,仍具战略配置价值。1)短期市场成交面来看,尽管平安重点跟踪城市1月上半月日均成交环比回落,但同比去年仍上涨19%,回暖趋势未改,加之1、2月为传统淡季,春节前基本面复苏的逻辑无法证伪;2)中期来看,12月PPI数据低于预期,经济下行及通缩风险进一步加大,年内降准降息的预期依然存在,从2008年和2011年两轮降息周期地产股表现来看,行业均持续跑赢大盘一个季度以上3)证监会整治两融业务,我们预计短期可能对投资者情绪产生冲击,此时点公布国土部退出再融资审核的消息,无疑为投资者提供了一个“避风港”,地产行业配置价值凸显。个股投资方面,仍建议关注四类标的,有业绩、有诉求、低估值的龙头房企招商、保利、万科,及京津冀一体化标的华夏幸福、首开,国企改革标的天健、中洲、华侨城和模式独特的信达、世联行。

短期尤其强烈建议投资者关注京津冀一体化标的华夏幸福和前期涨幅较少的世联行。

风险提示:销售端调整时间超预期,降息降准落空风险。