房企再融资放松点评:再融资全面放松,蓝筹地产行情未完待续

政策消息:

1月16日,证监会在例行新闻发布会上表示:上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的,国土资源部不再进行事前审查,对于是否存在土地闲置等问题认定,以国土资源部门公布的行政处罚信息为准;对于是否存在正在被(立案)调查的事项,中介机构应当充分披露。

政策点评:

(1)房企再融资全面放松,龙头房企受益最明显。自2010年国务院10号文以来,房企再融资就一直受到限制,其股市融资功能几乎丧失殆尽,2014年年初,再融资大门再次打开,但仍需经国土部审批,并采用按项目的倒扣分制度,因而利于项目较少的中小型房企,但并不利于项目较多的中大型房企。而本次放松之后,国土部将不再参与事前审查,房企再融资将全面放松,可以预期后续审核速度将大幅加快,股市融资功能将得以恢复,其中龙头房企将享受的是从无到有的再融资待遇,因而其受益将最为明显,融资造血功能的加强将推动强者恒强的趋势,并且在2014年中中小房企市值管理大幅提升的背景下,2015年龙头房企市值管理动力也将大幅提升,从而推动龙头房企的估值的进一步修复。

(2)14年行业集中化元年,龙头优势将真正体现。地产行业需求巅峰时期已过,后续行业整合并购将是主题,而2014年或就是行业集中化的元年,一方面,我们看到仅2014年前3季度的行业并购交易已经达到2013年的2.1倍,中小房企加速退出,其中包括转型其他产业的主动退出,也包括迫于资金链风险的被动退出,另一方面,我们看到2014年房企TOP10的销售额集中度达17.2%,较2013年跳增了近3.5个百分点,而此前每年提升幅度仅约1个百分点。因而后续行业集中度的继续大幅跳增将是大概率事件,而龙头房企在后续行业的整合并购中优势将更为明显,并有望在地产白银十年中进一步获得有质量的规模扩张增速,从而推动龙头房企过于低估的估值得以回归。

(3)投资下滑、房价稳定,提供友好政策环境基础。根据我们中银国际地产组的预测,鉴于2014年新开工和土地市场的低迷,2015年房地产行业投资仍将处于下降通道,经济低迷阶段地产行业的重要性重新凸显,同时虽然目前地产成交量正逐步改善,但绝对库存量仍处于历史高位,因而至少上半年中行业仍将处于去库存阶段,房价稳定趋势仍将维持,而即使个别一线城市的房价上涨(非全局性上涨)也符合管理层控制城市规模的调控思路,并不会触发非友好性政策出现。因而2015年房地产政策环境将较为友好,前期如中票发行放开、930按揭新政、降息以及再融资全面放松等逐步落地,后续预期如多次降准降息、一线城市限购放松和一些地产行业的税费改革等利好政策或也将逐步兑现,推动地产行业基本面进一步并持续地改善。

(4)维持地产行业增持评级,蓝筹地产行情未完待续。2015年,地产行业政策友好,降息周期中融资成本逐步下降,行业基本面将逐步改善,并且后续如再融资全面放松和多次降准降息等利好政策将大概率逐步兑现,都将进一步利好行业基本面的改善;而对于目前深圳锁房时间,我们更倾向于属于少数案列,全局性扩散的可能性较少,并不需要过度解读;另外,目前地产行业融资余额占比自由流通市值为6.6%处于各行业中等水平,其中蓝筹地产的占比更是只有4-5%,相对而言冲击较小,因而我们维持对地产行业的增持评级,其中,值得一提的是,蓝筹地产股在融资便利性、资金成本、整合收购、销售弹性方面的优势都远远高于行业平均,因而,我们建议投资者继续紧握蓝筹股,主要配置:保利地产(600048.CH/人民币11.07,买入)、招商地产(000024.CH/人民币25.81,买入)、万科(000002.CH/人民币13.52,买入;2202.HK/港币17.50,谨慎买入)、华侨城(000069.CH/人民币7.88,买入);另外,我们继续推荐关注三类企业如区域热点房企:华夏幸福(600340.CH/人民币48.50,买入)、建发股份(600153.CH/人民币9.85,买入)、世荣兆业(002016.CH/人民币8.77,买入);转型升级房企:世联行(002285.CH/人民币15.96,买入)、中南建设(000961.CH/人民币12.05,买入)、冠城大通(600067.CH/人民币7.87,买入);国企改革类房企:天健集团(000090.CH/人民币16.46,买入)、深振业(000006.CH/人民币6.50,未有评级)等。