房地产行业-对住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》的点评:长效机制重大创新、发展租赁意在深远

1、事件。

1 月14 日,住房城乡建设部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出了要大力发展住房租赁经营机构、支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。这些措施不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新,也是完善房地产行业长效机制和优化我国住房结构体系的重要环节。预计在不久的将来,我们将会看到新建住宅的另类快速去化、连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构、看到住宅产品租售并举的盈利模式,甚至能看到房地产投资银行的出现,行业发展的深刻变革由此开启。

2、我们的分析与判断。

(1)长效机制又下重要一环,房地产各级市场或深度融合。

14 年以来,随着房地产行业的自发调整,在政策托底和信贷放松的推动下,行业规避了硬着陆的风险,呈现出了先抑后扬的发展态势。政府出台的关于房地产的相关政策可以归纳为两类:第一类是有序合理地解除此前出台的抑制政策(比如资本市场投融资限制的放开、地方住房限购政策的退出),第二类是建立和完善房地产行业发展的长效机制(比如不动产登记制度、集体所有经营性建设用地的流转、共有产权住房的试点。住建部此次出台的指导意见可以归纳为长效机制类,将会在中长期影响行业的发展轨迹。本意见强调培育和发展租赁市场,要建立租赁信息政府服务平台(探索租赁合同网上备案制度)、培育新型的住房租赁经营机构(连接机构和个人)、鼓励租售并举的盈利模式、支持开发企业将存量房转型租赁型的养老或旅游地产、推进房地产投资信托基金REITs试点等,涉及面十分之广,内涵非常丰富。

长期以来,我国房地产行业四级市场可谓是泾渭分明。房地产一级市场完全由国家垄断,是土地使用权出让的市场,即代表国家行使权力的政府部分将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,符合规划和用途管制的集体经营性建设用地的出让将会打破一级市场的完全垄断特性。房地产二级市场主要是新房出售或出租的市场,也包括土地转让市场,若只是考虑住宅,二级市场基本上不存在新房出租市场。房地产三级市场是已经从开发单位受让了商品住宅后的权利人将该物业转让给第三者的市场。房地产四级市场主要是指二手房的租赁市场。我们认为,住建部的指导意见以促进住房消费为出发点,大大扩充了二级市场和四季市场的覆盖范围,深化了房地产二级市场和四级市场的融合程度,使得它们能形成资源互补,从而提高子市场的运行效率。

(2)行业盈利模式由开发销售向租售并举转变,有助于存货去化。

房地产开发商针对住宅产品的盈利模式一直以来都是拿地——开发——销售,销售受制于市场状况、贷款难以程度和购房人群的支付能力,在回款的节奏和可持续方面都存在很大的不确定性,尤其是在大部分供过于求的三四线城市,新房库存几乎不可出清。由开发销售向租售并举模式的转变,使得购房需求不足但租赁需求相对强劲的区域新房快速去化成为可能,一定程度上能缓解存货压力。

正如上图所示,通过新房市场和租赁市场的结合,衍生出至少四种盈利模式。第一类,针对新房成交活跃、流动性好的区域,依然是直接或通过销售代理机构向购房者销售;第二类,针对销售前景不明朗、但租赁市场活跃的区域,开发商可以将新房房源委托给专业的住房租赁经营机构进行包装后房租,支付相应管理费后锁定稳定的租金收益,在市场向好时可以重新出售,以缓和期间的资金成本压力;第三类,在现金流压力较大、销售前景不明朗,开发商可以将新房按一定折价批发出售(或约定购回)给房屋投资银行,由房屋投资银行对资产进行打包,向上出售给投资者,向下服务于租房和购房客户;第四类,针对保障房供应落后的地区,也可以直接将房源出租给政府(对应公租房房源)、出售给政府(对应其他类型保障房),这样保障房和商品房在土地层面的割裂状态可以通过终端市场进行调和,已达到资源充分利用的目的。

(3)大力发展住宅租赁市场是开启REITs 的必有之路。

房地产投资信托的最终收益需要靠资产的经营收入来保障,也就是租金收入的稳定和持续性、房地产投资信托产品的吸引力还依赖于租金回报率和无风险利率的对比关系。要将住宅产品包装为房地产投资信托,实现融资渠道的多元化,住宅的租赁价值、租赁市场的公开、透明和可追溯都不可或缺。当前在我国,住宅租赁的市场主要是二手房个人客户对个人租客,模式较为单一,市场较为混乱,租赁合同管理也十分不规范,导致了大量的二房东、违规分割出租、短租频繁调租金等现象。大力培育和发展租赁市场,通过合同备案、信息公开、租赁信息政府服务平台等基础制度的建设,有效引导和释放租房的消费需求,不仅有利于人口的有序流动、存量房资源的有效利用,还将为新房市场对接租赁市场、住宅投资信托的产生打下坚实基础。

3、投资建议。

我们认为,大力发展租赁市场,最受益的区域是一线城市和二线核心城市及其周边、购房需求和租赁需求反差明显的区域,这些区域往往有着发达的产业集聚,汇聚了相当的缺乏核心城市购房能力但租房改善要求强烈的人群。行业的发展方向将回归真实的住房需求,考虑到流动人口的庞大基数,制度变革会显著释放行业的发展空间。建议从“一线城市”和“低估值”两个维度选股,我们推荐保利、万科及招商。