房地产行业研究周报:营改增影响几何?

新房成交情况。

一线成交涨跌互现。本周北京成交16.7万平方米,环比下降59%,高于年度动态周均17%;上海成交30.1万平方米,环比下降47%,低于年度动态周均3%;深圳成交11.9万平方米,环比下降34%,高于年度动态周均52%;广州成交10.8万平方米,环比上升1%,低于年度动态周均18%。

二手房成交情况。

本周北京二手房成交22万平米,环比下降0.5%;深圳成交14.5万平米,环比上升41%;天津成交14.1万平米,环比上升44%;杭州成交7.9万平米,环比上升45%。四城市本周成交量分别为52周动态周均的125%、156%、127%、141%。

行业点评。

营改增影响几何?有媒体报道今年房地产业可能实行营改增,我们认为土地成本是否可以扣除对营改增实施前后影响较大。如果土地成本可以扣除,并按照媒体预期的11%的增值税率,则毛利率在50%以下的项目在改革后税负是降低的,具体降低幅度为11%*(1-毛利率)-5.5%;如果土地成本不可以扣除,则按照2013年商品房6237元均价和2014年q3上市公司平均35%的毛利率水平大致估算,增值税率约为6.6%,相比改革之前上升1.1个百分点,值得一提的是一线城市项目地价成本占比较高,如果一个35%毛利率的项目,土地成本可扣除税率为3.9%,不可扣除则为9.6%,这种情况下营改增负面影响较大。

房贷利率持续宽松。据草根统计显示,2015以来一线城市已经出现了更多的房贷松动迹象,北京提供房贷8.8折的银行数量增多,而上海整体出现了房贷利率下降的趋势。此外,自2014年下半年以来一线城市的房贷利率已经出现了连续6个月的下降。房贷利率的持续宽松降低购房成本,促进销量的回升。

投资建议。

我们继续看好地产行业基本面和估值水平的双重改善,重点公司推荐保利地产,招商地产,万科,金地集团,京投银泰,中南建设,阳光城,华夏幸福,深振业,天地源。