房地产行业2014年年度策略报告:楼市颓势隐现,大破方能大立

政策面、基本面不利因素叠加

中央层面,市场化调控逐步登场。房地产市场的行政性调控逐步淡出,加强税制、信贷等市场化调控方式,调控方式从“抑制需求”向“增加供给”转变。来自政策层面的不利因素还包括:房地产综合税制的改革、立法,并逐步扩大试点范围、农地流转、城乡建设用地同权同价、不动产登记制度的进一步实施等;地方政府层面:主要城市相继提高购房门槛,信贷政策持续收紧。对已受金融媒介信贷政策收紧的较弱基本面构成进一步压制。按揭利率上行对购房需求形成抑制。

股价在曲折中震荡向下

二季度之前板块催化剂较少,缺乏明显投资机会。基本面:信用供给受到抑制,信贷政策收紧和资金价格的持续提升不利于销量持续向上,市场观望情绪可能较浓。股价走势:龙头公司估值水平虽处于历史低位,但板块从基本面、政策面角度缺乏上涨的催化剂,主要以个股和机构性行业为主。二季度之后,板块或存在阶段性机会。基本面:12年四季度以来,开发商均加大了拿地力度,14年中期后,楼市面临去库存,房价(尤其是二、三线城市)下行压力较大,开发商拿地、新开工趋缓。股价走势:正所谓“不破不立”,基本面趋于恶化,伴随股价处于历史超跌区域,房产税扩大试点落地很可能视为利空出尽,板块迎来估值修复机会。

淡化行业,把握主题型投资机会

沐浴国企改革政策春风,个股行情机会上演。围绕国企改革在地产板块的投资机会不可忽视,重点关注位于一线城市且具备国企改革主题的标的。

关注超跌且弹性较大个股。目前龙头房企的估值再创历史新低,对房价下跌、楼市长效调控机制的建立等预期已反应较为充分,预计二季度后,基本面表现较为羸弱,所谓不破不立,在增发的放行、重组放开预期等外生变量刺激之下,板块有望迎来阶段估值修复行情。 给予行业“谨慎推荐”评级 今冬明春建议回避,二季度后迎来估值修复机会。