房贷新政点评:房贷投放意愿强但预计利率折扣不大

央行、银监会出台房贷新政:央行、银监会于9 月30 日发布了有关通知(通知落款为29 日),提出对于拥有1 套住房且结清相应贷款的家庭,贷款按首套执行。对于已取消限购或未限购的城市,2 套以上住房并结清贷款的,由银行自行确定首付比例和利率。此外,通知还鼓励银行通过MBS、专项金融债募集资金。

支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具,以及开展REITs 试点。新政已在市场有所反应,十一长假期间房市成交有所回暖。

银行有信贷投放意愿,但利率折扣不会太大:受宏观形势影响,银行目前仍处于风险释放期,不良贷款持续暴露,这使银行在企业信贷方面趋于谨慎,风险偏好下降,倾向于将信贷投向低风险领域,个人住房贷款是相对稳妥的选择。但由于此前二套房贷款限制仍然较严,使银行无法大规模开展此类业务。近期部分银行放松二套房认定标准,正是对这种信贷投放意愿的反映。但利率折扣不会太大,预计7折不可能见到。目前银行资金成本在4%左右(参考银行间利率。但各银行不一),再加上业务费用、拨备费用等,按6%左右发放信贷才有利可图(也就是9 折左右),因此房贷大打折扣的可能性不大。由于通知刚刚下发,银行的具体执行办法仍待各行研究后确定。

有助于改善贷款资产质量:新政降低改善性住房需求的贷款难度,有利于房企销售,也有利于存量二手房转让。前者有利于房企资金回笼,改善财务状况;后者有利于银行的部分不良贷款抵押房的出卖,有助于不良贷款收回。因此,银行资产质量可因此改善,对银行业构成实质性利好。

新型融资工具出现,长期利好金融地产行业:为解决房贷利率低而影响银行积极性的问题,通知中鼓励银行通过MBS、专项金融债募集资金。同时还支持房企发行银行间债券、REITs 等。

除银行专项金融债外,上述新型融资工具大多为直接融资工具,有助于改变目前房地产风险过度集中于银行业的局面,而这一局面一直是当局的心腹大患。

投资建议及风险分析:维持行业增持评级。主要风险为房价大幅下跌。