近期我们调研了武汉房地产市场,与武汉万科、福星股份进行了沟通交流,同时,9月23日武汉房管局内部下达文件,自24日全面取消限购。我们主要观点如下:
九月成交平淡,高供应下库存持续累积。
1-8月武汉商品住宅成交面积1017万平米,同比增长0.65%,优于全国住宅成交同比下降10%的表现。成交持平得益于供应量大幅增长,上半年武汉新增住宅供应11万套,同比增长87.7%。供应高增长而成交无放量的背景下,8月末中心城区住宅去化周期由年初的10个月上升至14个月。截止9月20日,9月日均成交环比8月仅增长2.2%,与开发商的沟通来看,9月入市楼盘并无明显增加,金九或难出现。我们认为推盘低于预期可能原因是持续4、5个月量价调整后,市场观望和看跌预期日益浓厚,同时持续高供应量下,市场可售货值充足。
开盘去化率下行,推盘概念淡化、蓄客周期拉长。
从去化率走势、蓄客周期及开发商推盘策略来看,均显示需求端仍未有明显起色。1-8月全市新开盘去化率48%,且保持下行趋势,8月新开盘平均去化率仅41%,较7月下降4个百分点。开发商蓄客周期明显拉长,样板间开放到开盘由2个月延长至3至5个月。由于年内入市楼盘大幅增加,叠加需求萎靡,开发商为防止蓄客期间客源被抢,加推基本为不蓄客、不认筹,购房者想购买直接现场成交,开盘概念淡化。
首次限购松绑效应有限,市场信心未明显改善。
武汉7月18日首次松绑限购,放开非中心城区及140平米以上户型的购房限制。短期整体销量及大户型走量略有改善,但并不明显,市场信心未有改善。
主要原因有:1、外地购房者尽管获得购房资格,但大多不属于武汉市银行优质客户,办理按揭难度较大。2、140平以上户型总价较高,限贷未有松动,按揭利率高位制约购房者支付能力。3、由于140平以上户型仅占总成交的5%左右,对市场整体成交影响有限。4、外地购房占比不到20%,需求释放有限,供求关系本质未发生变化。
限贷未松动前提下,二次松绑效应仍待验证。
武汉9月23日发布消息,自24日起全面放开中心城区限购。考虑中心城区销量占全市销量60%以上,预计中心城区放开限购短期仍将对销量有提振作用。从杭州经验来看,杭州自7月29取消萧山、余杭限购后,8月28日放开主城区限购,当周全市成交环比增长25%,但效应亦逐步减弱。在限贷未有松动前提下,二次松绑效应仍待验证,预计仍仅是短期提振。
鄂6条后暂无变化,房价调整仍在延续。
湖北9月15日出台鄂6条,包括契税减免、贷款利率下限可扩大至基准的0.7倍等政策。从与当地开发商的沟通来看,目前银行端按揭利率仍未有下调迹象,首套房贷利率仍为基准上浮5%-10%,楼市成交亦未有明显改观。房价方面,统计局数据显示:武汉从6月开始,房价环比逐步下降,8月房价环比下降1.7%,同比下降0.3%。与万科、福星的沟通来看,新盘优惠力度普遍在10%左右,特价房、团购、零首付等促销形式较为常见。由于开发商2012-2013年拿地较多,导致2014年推盘大幅增加,需求萎靡而供应高企的前提下,预计房价调整仍将延续。
品牌开发商全年目标完成率较低,低价走量去库存是共识。
武汉万科年内主力销售项目8个,1-8月实现销售额31.3亿,市占率约3.7%,仅完成全年80亿目标的39%,万科家园、万科锦城首开去化仅46%。福星1-8月销售额约23亿,市占率约2.7%,仅为2013年全年销售额的63.4%,主要项目去化率仅40%左右。保利1-8月实现销售额40.7亿,仅为2013年全年销售额的53.8%。万科、福星、保利等品牌开发商亦采取多种折扣手段,万科近期将推出成立30周年特价房,优惠幅度在10%左右;福星采取团购促销手段,折扣幅度10%左右;保利在多个项目实行一成首付策略。从拿地来看,万科、福星年内均未在武汉拿地,表明开发商对后市仍比较谨慎。整体来看,低价走量去库存已是当地开发商共识。
投资建议。
8月各项经济数据低于预期,房地产投资增速持续下行,同时房价环比调整趋势未改,这都使房地产政策环境持续友好,政策刺激的力度和级别均有可能提升。尽管短期全面降息、降准概率较小,但信贷政策(如近期传言的“认房又认贷”)将逐步改善,板块存在博弈空间。我们认为,政策支持及开发商理性定价终将传导至销量改善,因此建议投资者关注行业大白马(万科、保利)。但由于去年基数过高及按揭利率难以大幅回落,成交量恢复的程度及弱复苏过程也将反复和曲折,主题性机会仍建议关注国企改革(天健、华侨城、振业、中洲)、拥抱互联网企业(电子城、世联行)、再融资企业(国兴地产)、京津冀一体化(华夏幸福)。
风险提示:若流动性收紧可能会造成成交量下滑超出预期。
首页
微信公众号
证券之星APP
