房地产行业:房贷宽松大势所趋,住房需求将得到实质性刺激

事件:据媒体报道央行已通知四大行,要求放开限贷,鼓励首套房贷款,二套、三套房贷款利率将恢复至基准利率。此外,国务院常务会议可能调整二套房认定标准及降低于套房首付降低比例等。

限贷政策的放松趋势已然形成:我们认为央行调整房贷政策是大概率事件,自四川财政补贴以来我们一直强调政策进入放松房贷的阶段,并且切中要害。本届政府对房地产行业的调控思路延续了去年十八届三中全会精神,以行政手段为主的房地产调控正逐步被市场化手段所取代。

放松政策主角已经从地方政府向中央政府转变:一方面表明中央政府加快了对房地产调控市场化的倾向。今年以来房地产投资、销售数据持续恶化,房地产市场去行政化的压力越来越大;另一方面各商业银行在政策执行层面动力将大幅提高,我们认为限贷政策调整将大幅提升住宅购买力,在改变市场预期等方面创造需求并影响需求提前释放。此前各地方政府出台了房贷放松政策,但由于和中央此前调控政策相违背,其实际执行效果有限。

随着限贷政策的落地,对于促进潜在改善需求转化为有效需求将产生明显效果,房地产成交量回升是大概率事件。目前商品房库存仍处在高位,各主流房企的去化策略仍是加快周转,以价换量为主,预计短期内新开工和房地产投资数据仍难以有大幅好转,但投资增速下滑趋势将得到遏制。

房贷荒的核心是房贷在股份制银行“失宠”:去年二季度末开始的“房贷荒”主要体现在价格上,银行负债端的边际成本逐渐高于房贷,导致按揭贷款利率的上升削弱了家庭住房的购买力。而从量上来看,但由于去年商品房销售金额仍处在高位,实际上去年至今房贷余额在商业银行所有贷款余额的比重仍有所上升。国有大行的放贷量并未下降,中型股份制银行基于收益的考虑放贷意愿大幅减弱。

房贷宽松的环境正逐步显现:一方面,国务院已经将降低社会融资成本作为下一阶段工作的重点。另一方面,今年以来银行间负债端的边际成本也正在逐渐下降。1)上周央行下调14 天正回购利率20bp 至3 年内新低;2)今年2 季度以来理财产品收益率持续下行,我们统计三季度理财产品均值为6.8%,较年初7.6%明显下降;3)二季度以来银行间市场利率也持续维持低位, “钱荒”不再。

我们维持地产行业“领先大市-A”的投资评级,全面看好地产股:近期各地陆续发布了地产放松政策,目前全国仅4 个一线城市和珠海、三亚仍执行限购,叠加监管层对房地产开发企业融资限制的放开(再融资开闸以及近期放开地产企业发行中票限制)。我们认为未来房地产行业的需求和供给端的各种限制均将陆续放开,以行政手段为主的房地产调控正逐步被市场化手段所取代。地产股投资将逐渐从政策向基本面转变,宽松政策的效果将逐渐显现,未来成交量的回升是大概率事件。继续看好地产股,行业布局三条线——龙头、转型、主题。

龙头推荐保利、万科、招地;转型推荐广宇集团、华业地产、中天城投;京津冀主题推荐华夏幸福、宝硕股份;国企改革推荐金隅股份。

风险提示:各地信贷放宽政策被叫停,房地产销售面积降幅超预期。