房地产市场月度动态2014年9月期:调整趋势不变

政策与市场动态

近期又有一批二三线城市陆续放开房地产限购政策,房地产市场化短期对成交影响有限,但中长期看利于体现真实的供需状况。 房地产投资与新开工 前7 月投资增速13.7%,商品房销售面积下降7.6%,新开工下降12.8%,行业基本面继续下滑,新开工的持续下滑继续拉低投资增速。

土地市场

土地成交面积同比下滑明显。今年前8 月,40 个城市累计土地成交建筑面积同比下跌22.19%,其中,一线城市同比下跌37.44%,二线城市同比下跌12.56%,三线城市同比下跌26.1%。

8 月份,40 个大中城市土地成交楼面均价2049 元,溢价率为11.59%, 楼面均价及溢价率相比7 月份均小幅上升。

商品房市场

成交下滑。前8 月商品房成交面积累计同比下降17.11%,其中一线城市下降27.66%,二线城市下降16.86%,三线城市小幅下降7.68%。 目前十大城市存销比为58 周,近期有所下滑,仍处于近3 年高位, 其中一线城市存销比为52 周,二线城市存销比为63 周,总体来看二线城市库存较高,去化周期较长。

新建商品住房价格涨幅继续放缓。2014 年7 月70 个大中城市价格指数同比为2.6,环比为-0.9。 二手房市场 二手房成交同比大幅下滑。今年前7 月,两个一线城市平均同比下滑幅度达到41%,四个二线城市平均下滑幅度达到35%。

7 月二手住宅价格指数同比为1.3,环比为-1.1,继续回落。 二手住宅租金回报率处于低位。

投资建议

二三线城市房地产限购政策几近全线退出,商品房成交量仍维持在较为低迷的状态,房价已环比三个月下跌,目前仍处于下跌趋势,购房者观望情绪较为浓厚,限购退出之后,未来货币政策方面的变化是影响房地产市场的重要因素。短期来看,市场预期仍较悲观,房地产行业调整仍未结束。在目前存货偏高的情况下,收缩投资、加大库存去化是房企的主要任务,四季度房地产市场仍将以价换量。今年行业整体增速有限,行业业绩难以大幅增长,估值大幅提升空间有限。建议关注销售较好的一线地产。

风险因素

主要为房地产成交大幅下滑。