华发股份迎来一份“光鲜”与“压力”并存的年报

（原标题：华发股份迎来一份“光鲜”与“压力”并存的年报）

作为连续五年跻身“千亿房企”行列的华发股份（600325.SH），在2024年迎来了一份“光鲜”与“压力”并存的年报。

一方面，公司全口径销售额达1054.44亿元，稳居行业前十；另一方面，归母净利润却同比大跌48.24%至9.51亿元，不仅低于2023年的18.38亿元，更创近五年新低。连续三年利润下降，意味着这家“逆势成长”的明星房企正面临穿越周期的现实考验。

华发股份的财务报表背后，是高杠杆扩张模式所积累的风险正逐步释放，市场“冷静期”下的销量压力、回款不足、资产减值、质量舆情等多重隐忧正在冲击其增长逻辑与信用体系。

千亿规模之下，利润持续塌陷

尽管依然跻身“千亿房企”榜单前列，华发股份的盈利能力却在持续塌陷：2021年归母净利润为31.95亿元，2022年降至26.10亿元，2023年继续下滑至18.38亿元，2024年跌破两位数，仅为9.51亿元。

三年累计缩水近70%，净利“腰斩”早已不是风险信号，而是结构性衰退的实质体现。

利润下滑的背后，是资产减值与财务成本的共同打压。2024年，公司新增计提资产与信用减值准备达19.67亿元，直接削减归母净利12.44亿元；财务费用更是高达51.16亿元，同比飙升87.03%，成为拖累业绩的“第一黑洞”。

高杠杆“扩张惯性”，转身难以迅速止损

过往，华发股份通过大举拿地、规模扩张获取市场份额。2023年公司拿地建面达497万平方米，拿地强度高达54.2%，远超行业平均水平。然而，在房价下行与融资收紧的大背景下，这种高杠杆驱动模式已经显现出明显后遗症：截至2024年末，公司资产负债率高达70.26%，仍处高位，总负债2953.07亿元，其中流动负债1750亿元，经营性净现金流为-129.04亿元，同比下降71.57%，资金链吃紧。

虽然华发股份强调货币资金充裕（332.06亿元），可覆盖短期债务，但在销售回款比例不足五成、融资收紧的行业趋势下，外界对其偿债能力与可持续经营仍难以完全放心。

存货高企、回款乏力，“去化”成关键难题

截至2024年末，华发股份存货依然高达2480亿元，其中包含大量开发产品与未售房源，销售去化压力巨大。全年销售额虽达1054亿元，但回款仅为499.78亿元，回款率不足50%。

存货周转率已降至0.17次，远低于TOP20房企的平均0.35次水平，暗示其项目销售周期正在拉长，占用资金持续攀升，进一步加重资金负担。

为缓解压力，华发股份于2025年初再度推出55亿元可转债融资计划。然而，市场对其资金使用效率仍存质疑——2023年募集的50亿元中仍有13亿元未使用完毕，部分项目也未兑现预期效益。

质量问题频发，品牌声誉面临考验

产品质量已成为制约华发股份发展的“非财务型风险”。2024年末，深圳前海华发新城华苑交付后，多位业主投诉房屋漏水、楼板裂缝、装修标准缩水等问题，项目被曝存在严重施工瑕疵。同样，上海古美华府在预验收阶段出现墙体结构性裂缝、排水系统断层等工程缺陷，引发舆论高度关注。

据12315消费者投诉信息，华发旗下杭州项目也曾因精装修房“以次充好”而被业主举报。

高端定位与频发质量投诉的反差，正不断侵蚀其品牌公信力。在“房住不炒”及消费者维权意识增强的当下，品牌形象失守将直接影响项目溢价与销售效率。

地产之外的“多元化”难以托底

在业绩承压之下，华发股份也在加速向商业运营与物业管理拓展：2024年租金收入为7.85亿元，同比增长15.41%，物业服务收入16.75亿元，同比增长18.85%。

但这两项合计不到主营收入的5%，在短期内难以形成对房地产主业的有效对冲。同时，商业地产本身也存在周期性风险与运营管理难题，能否稳健输出现金流仍待验证。

过去数年，华发股份是少数在行业寒冬中依旧实现“千亿规模”的房企之一。但如今，它正在面对一组无法回避的数据现实：利润下滑，盈利能力削弱，高杠杆高库存，资金链紧绷，回款不足，债务滚动压力增大，项目交付质量频频翻车，品牌信任受损。

“腾笼换鸟再出发”，2025年华发股份喊出的新战略口号能否真正落地，关键不在销售排名是否继续挺进TOP10，而在于它是否能从以规模为导向的增长惯性中真正抽身，重建财务稳健、产品质量与品牌口碑。

资本市场已经开始对“千亿房企”的光环做出重新评估。对华发来说，这场从“扩张者”到“经营者”的转型，才刚刚开始。（内容来源|商业晨刊）