成都核心区域市场保持高热！一涉宅用地溢价率超28%成交

据了解，该地块竞争激烈，吸引了6家竞买人参与报价，最终，华润置地以楼面价17700元/㎡竞得该地块，折合成交总价17.08亿元，溢价率28.26%。

这也是今年成华区成交的第二宗涉宅用地，两宗地块均由华润置地溢价摘得。

业内人士认为，本次土拍显示，成都核心区域土地市场延续了去年以来的高热态势。而从1月份全国成交溢价率超过10%的地块来看，低总价、小体量是高溢价地块主要特征。

2月18日，成都出让一宗成华区涉宅用地，建设用地面积48247.47㎡（合72.3712亩）， 规划建筑面积96494㎡（其中混合的零售商业计容建筑面积比例不小于计入容积率总建筑面积的5%且不大于10%），容积率2.0，建筑限高80m； 起拍楼面价13800元/㎡，折合起始总价13.32亿元。

据了解，该地块竞争激烈，吸引了华润置地、中海、绿城、越秀、招商蛇口、金茂等6家竞买人参与报价，最终，华润置地以楼面价17700元/㎡竞得该地块，折合成交总价17.08亿元，溢价率28.26%。

这也是今年成华区成交的第二宗涉宅用地，此前1月27日，成华区成交的另一宗宅地同样竞争激烈，中海、招商、华润置地、龙湖、建发等多家房企参与竞价，最终华润置地以楼面价20400元/㎡、溢价率51.11%斩获槐树店地块。

1月27日成交的青羊区蔡桥地块溢价率也达24.4%，由鸿山实业集团竞得，成交楼面价20900元/㎡，折合成交总价2.74亿元。

中指研究院四川分院指出，近年成都房地产市场韧性凸显，2024年新房销售面积连续3年全国第一，新房和二手房共成交34.3万套，处于历史峰值，购房需求旺盛。2024年高新、锦江、天府新区等核心区域多宗优质地块引起企业激烈争夺，涉宅用地最高溢价率达86.9%。2025年1月成华区槐树店地块溢价51.1%，青羊区蔡桥地块溢价24.4%，核心区域市场继续保持高热。

中指研究院四川分院认为，成都市场区域结构正在发生深刻变化。总量方面，涉宅用地供应连续4年大幅缩量，整体呈现“提质降量”特征，2024年涉宅用地供销面积同比继续下降两成左右，土地缩量将从根本上影响新房市场的量级表现。结构方面，2024年“5+2”为主的核心区、新六区、远郊的涉宅用地成交面积占比为24%、30%、46%，而新房市场供应面积占比为52%、31%、16%。可以看出，在新房市场仍集中于核心区域的当下，土地市场结构已经表现出明显的重心外移现象。

中指研究院四川分院预计，2025年，以“5+2”为主的核心区域土地更为稀缺，企业竞争加剧，“土地普遍高溢价成交”的态势将从锦江、高新、天府新区等区域向其他区域进行蔓延。以新六区为主的外围区域重新成为新房市场供应主力，购房需求出现整体向外迁移趋势。在核心区域改善化进程相对更快速、总价门槛不断提升的背景下，外围区域将迎来新一波市场放量机会。

对于成都1月成交的两宗高溢价地块，上海易居房地产研究院院长丁祖昱指出，成都成华区、青羊区的两宗地地理位置优越、配套成熟，且区域内的存量压力小，两宗地最终分别以51.1%和24.4%的溢价率成交。

丁祖昱指出，从1月份全国成交溢价率超过10%的地块来看，低总价、小体量是高溢价地块主要特征。

丁祖昱表示，全国300城中，有90%的高溢价地块在5亿元以内，主要是由于三、四线城市存在较多出让底价在几百万、几千万的地块，即使溢价率超10%，其成交总价依然不高，最终由当地小公司或自然人竞得。但在重点30城中，由于一、二线核心城市的土地价格单价较高，即使小规模的地块土地总价也较高，房企在重点城市投资的额度也较高，所以高溢价成交地块中也不乏总价较高的地块，其中有 25%地块总价在30亿元以上。

另外，从对规模的偏好方面，丁祖昱指出，300城和重点30城市表现相对一致，小体量项目更受欢迎。全国300城高溢价地块中，有74%地块建筑面积小于5万平方米，16%地块体量在5万-10万平方米区间；重点30城中，有38%地块建筑面积小于5万平方米，50%地块在5万-10万平方米区间。