刚刚过去的2024年，随着楼市政策的优化和房价的回落，各地购房门槛明显降低，大户型房源越来越受到青睐。不过，那些被贴上“老破小”标签的房源或者“低总价高租金”的小户型住宅和公寓，却依旧维持着热度。

租金回报率高于银行存款利率

走在深圳的街头，一些新房项目特别是商务公寓将租金回报率当成宣传重点。在福田八卦岭片区，一处商务公寓项目此前打出租金回报率达到5%的宣传广告。近日，记者再次来到该项目，销售人员对记者表示，项目首批公寓房源目前已经售罄。“项目房源多数为40至50平方米左右的小户型，总价170万元起，还提供公寓‘返租’并统一管理，吸引了一些寻求稳定回报的投资客。”销售人员告诉记者。

记者梳理各大中介机构的数据也发现，许多主打60平方米以下小户型的二手房小区，这几年经常站上各区年度畅销二手房小区排行榜前10位。易居研究院此前发布的一份报告称，一线城市“老破小”类型的二手房价格泡沫已基本消除，从2016年初开始的拉升，到2018年底和2019年初的高峰，再到2024年一季度的回落，价格已基本回归到健康状态。二手房泡沫挤出，叠加限购政策优化、首付比例降低等利好，“老破小”或者是一些小户型房源顺势成为寻求稳定回报的投资客和价格敏感的刚需客的心头好，尤其是在房价绝对值依然相对较高的一线城市。

一般来说，租金回报率指的是年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的关键指标。深圳贝壳研究院的数据显示，深圳年度租金回报率从2013年的1.5%上升至2024年的1.6%。记者在实探中发现，在房价下跌的背景下，一些深圳中心区域的小户型住宅租金回报率超过2.4%，已经超过当前银行5年期定期存款的利率，相对较高的租金回报率再次成为部分购房者的考虑因素。

那么，为何租金回报率会走高？很大原因在于房价与租金走势发生变化。深圳乐有家门店交易数据显示，2024年深圳二手房成交均价为每平方米6.3万元，同比跌幅为3%。而在2023年，深圳二手房价同比跌幅达到12%。与此同时，2024年深圳新房成交均价为每平方米5.4万元，同比下跌10%，跌幅大于二手房房价。另一边，2024年深圳租房市场相对平稳，月均租金均价为每平方米73元，同比上涨3%。

除了深圳，中指研究院最新公布的数据显示，2024年全国50个城市住宅平均租金为每月每平方米35.4元，较上年同期下跌3.25%，但住房租赁投资回报率有所改善。截至目前，重点50城平均租金房价比为2.12%，已高于五年期定期存款利率。

租金能否止跌回稳？

不过，在美联物业全国研究中心总监何倩茹看来，小面积公寓或者二手住宅总价低，租赁回报率相对较高，成为市场上比较热门的投资产品，但这类产品对于普通家庭来讲不是必需品，更多只会在投资人手中流转。

与此同时，记者在走访时，多位资深房产中介经理也对记者表示，租金回报率回升主要是因为近几年房价相对高位已经明显下跌，租金下跌幅度与房价相比相对较小。受居民收入和保租房供应增加等因素的影响，租金乃至整个租赁市场的回暖仍需要时间。另据中指研究院租客调查数据，租户更换租赁住房的首要原因是“市场租金下跌，租更便宜的房子”。租金下降导致原有的租客拥有更多选择机会及议价空间，增加了续租的难度，带来了留客难的问题。

可以看到，尽管租金回报率有所回升，但主要城市的租金仍处在小幅回落的状态。何倩茹表示，租金止跌回稳，主要与经济环境密切相关。对于深圳这样的一线城市来说，由于2025年整体经济还处于初步回升阶段，流动人口没有明显增加，租金价格没有支撑，加之近年来外围区域的新房陆续入伙，保障房数量也明显增加，租赁的选择性变多，租客向租金更低的区域迁移变得更为频繁，所以租金整体上仍出现下滑态势。

责编：叶舒筠