${万科A（000002.SZ）}$：谁无暴风劲雨时，守得云开见月明

（原标题：${万科A（000002.SZ）}$：谁无暴风劲雨时，守得云开见月明）

谁无暴风劲雨时，守得云开见月明

◎万科业绩增速、盈利能力均已见底、企稳、向好。万科季度EPS同比增长曲线已经企稳回升，表明业绩底已经出现：万科2022年一季度EPS同比增长10.52%，上半年EPS同比增长10.53%。万科季度ROE已经企稳回升，表明盈利能力已经见底向好：万科2022年一季度ROE为0.6%，同比提升0.03pct；万科2022年上半年ROE为5.06%，同比提升0.27pct。

◎万科未来三年业绩增长一致性预期呈现出确定性增长。根据万得分析师一致性业绩预期，万科2022年、2023年、2024年预期EPS分别为2.12元、2.32元、2.57元，对应预期EPS同比增长率分别为8.49%、9.43%、10.78%。

◎万科董、监、高个人增持计划已于9月29日完成，体现了万科管理层对公司未来股价的信心。万科董事会主席郁亮、监事会主席解冻、总裁祝九胜、职工代表董事王海武、职工代表监事阙东武、财务负责人韩慧华、首席运营官刘肖和董事会秘书朱旭以个人身份自3月31日起六个月内耗资2067.41万元增持万科A股118.14万股，期间为了完成增持计划更是于9月17日取消增持计划上限。上一次万科董监高以个人身份增持万科股票发生在2015年10月，时任万科首席财务官的王文金增持3.07万股，增持人数及力度远不及是次。

◎“金九银十”效应叠加9.30新政共振，将边际改善商品房购房需求。9月19-25日，全国30大中城市商品房销售面积周环比增长64.9%、周同比增长44.3%，打响了“金九银十”的第一枪。央行9.30房地产新政将为羸弱的居民购房需求打一剂强心针，将在一定程度上改善刚需性购房。央行、银监会9月30日印发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中有三个政策要点能够直接影响居民购房需求：一为首套房首付30%、贷款利率下限为基准贷款利率的0.7倍；二为首套房结清购房贷款后，2套房按照首套房贷款政策执行；三为在已取消或“未限购”的城市，对拥有两套房及以上的居民又申请贷款购买住房的情形，当地银行根据居民具体信用情况自主确定首付比例及贷款利率水平。预计10月份全国大中城市商品房高频销售数据将继续边际改善。

◎DCF分母端扩张，利好价值股、低Beta股票。9月8日至今中国10年期国债为代表的无风险利率持续反抽上升，国内疫情反复、俄乌战争不确定性增强等因素导致市场风险偏好下降、风险溢价水平上升，两者叠加对DCF分母端形成扩张性冲击，利空成长股、高Beta股票，如宁德时代；利好价值股、低Beta股票，如万科。

◎PEG估值模型显示万科A股价存在略微低估。10月11日，万科A收盘价为16.98元，对应2022年8.01倍PE，对应2023年7.32倍PE。以2022年动态PE作为分子、2023年EPS预期增长率作为分母，计算得出PEG为0.85。如果以1作为PEG的正常值，万科A当前的股价存在略微低估。

◎DCF估值模型显示万科A股价存在显著低估。以万得分析师一致性业绩预期作为基础、用EPS替代自由现金流、贴现率为10%、永续增长率为3%，保守计算得出万科的内在价值为34.19元/股。当前16.98元的股价具有相当的安全边际。

◎股价催化剂：万科管理层以个人身份进行高强度增持；央行9.30新政；全国大中城市销售数据边际改善；DCF分母端扩张利好价值股、低Beta股；房地产行业风险陆续出清，带来行业集中度提升，利好资本结构合理、偿债能力较强的房企。

风险因素：全国商品房价格继续向下、无法企稳；进一步的房地产支持政策出出台缓慢。

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