疫情影响有限，粤港澳大湾区物流需求强劲、租金上涨趋势不变！投资窗口打开，机构这样建议......

（原标题：疫情影响有限，粤港澳大湾区物流需求强劲、租金上涨趋势不变！投资窗口打开，机构这样建议......）

在刚刚过去的2022年第一季度，深圳优质物流设施市场依旧没有新增供应，这已是连续3年半未录得新增供应入市了，供应紧缺持续。

据CBRE世邦魏理仕最新统计的数据显示，供不应求的状况继续推动着深圳物流市场平均租金持续增长，今年第一季度环比录得0.5%的增长至每月每平方米47.7元。其中，非保税物流园由于项目的稀缺性，租金增长明显。

未来六个月，预计深圳物流市场仅有一个新增供应入市，为位于盐田区的普洛斯物流中心，总体建筑面积约10万平方米以上，整体市场供不应求仍将持续。鉴于此种情形，一些租户在深圳无法寻得优质高标仓空间的情况下，将会转向厂房类的单层仓，甚至楼仓来进行替代，也会有部分需求继续外溢至周边的东莞和惠州等城市进行布点。

CBRE世邦魏理仕聚焦粤港澳大湾区物流市场发现，粤港澳大湾区物流设施投资市场近年来快速升温。疫情影响下，电商消费习惯的养成，加之进出口需求的不断复苏，粤港澳大湾区物流市场将在中长周期内保持良好发展势头，从而带来更多的投资机遇。

粤港澳大湾区物流需求强劲

粤港澳大湾区的GDP总量已经跻身世界湾区前三，高度开放的营商环境、良好的经济发展势头、快速的人口增长、稳定上涨的消费和不断释放的政策利好，叠加出口导向型经济发展突出带来的旺盛进出口需求，共同推动着湾区物流设施市场发展持续向好，市场活力不断绽放，空置率长期处于低位，租金呈现稳定增长。

目前，粤港澳大湾区GDP总量已经超过世界第十大经济体——加拿大，且货运及客运量远超其他湾区。与此同时粤港澳大湾区地均、人均GDP位列中国城市群榜首，2021年人均GDP达14.6万元/人。聚焦粤港澳大湾区内地九市，其城市间货运量占比位列全国城市群第二，城市融合水平位居榜首，物流需求强劲，其背后折射出强大的经济基础。

图一：粤港澳大湾区内地九市十三五与十四五GDP年均增长率

数据来源：各市统计局官网，2022年

需求多样高标仓市场供应有限

2021年，粤港澳大湾区的高标仓存量近1,300万平方米，深莞、广佛四市为核心物流市场，高标仓存量占湾区总存量的83%。

这当前中国三大城市群（京津冀、长三角、大湾区）的核心物流区域高标仓存量基本相当，均位于1,000万平方米左右，其中深莞广佛区域的空置率最低，仅为4.3%，供不应求的市场态势凸显。未来3年，新增供应总量增加，但分布不均，其中广州、东莞两地占全部新增供应近六成，新兴区域占比略有上升。

图二：粤港澳大湾区内地九市过去3年及未来3年的新增供应

数据来源：CBRE研究部，2022年

与此同时，多样性需求正同步增长。从需求层面来看，电商及3PL需求覆盖湾区内地九市，进出口需求主要分布在广深莞。广深佛莞物流需求丰富度高，且各类物流需求量均较高，惠州和中山的需求规模居中等水平，而肇庆和江门整体的需求总量较小。

发达的制造业集群和高度协同是塑造湾区物流需求结构另一大重要要素，通过对过去5年高标仓租赁交易的分析，CBRE世邦魏理仕发现，湾区内地九市的仓储租赁面积中制造业租户占比达到17%，在国内所有区域中排名第一。

着眼未来，区域经济增长、人口流入增加，特别是交通设施新规划的连通将进一步推动湾区整体物流市场需求的增长及其在各城市间的合理分布。

图三：粤港澳大湾区内地九市物流需求强度图

供不应求推升租金快速增长

从大湾区来看，在绝大部分区域高标仓供不应求的情况下，经济活动强度、港口机场等重要基础设施分布是影响区域内高标仓租金梯度的重要因素。

总体来看，除珠海外（仅有一个高标仓项目），湾区内地九市高标仓月租金介于30-48元/平方米。其中，2021年珠江口东岸租金高于西岸17.1%,同比上升1.3个百分点，租金增长速度快于西岸。

而作为全国同城化最前沿的区域，广佛位于区域中心位置，两地高标仓租金水平逐渐趋近。过去三年湾区内地九市高标仓平均租金实现了3.3%的年均涨幅，领先于全国其他主要区域，未来3年，鉴于此前持续的供不应求状况，预计大多城市的仓库租金将保持3-5%的年均增长。

图四：粤港澳大湾区内地八市*过去3年高标仓租金年增长率

*珠海首个高标仓项目于2021年交付，因此不在统计之列。

数据来源：CBRE研究部，2022年

投资市场热度不断高涨

新冠疫情爆发以来，粤港澳大湾区物流地产大宗交易额快速增长，但从城市群的横向对比来看，整体规模对比京津冀和长三角依然相对较低。

从区域内部来看，广州作为一线城市以及可投项目机会相对较多，物流大宗交易市场表现最为活跃。

因深圳可供出售项目稀缺，受益于深圳物流需求外溢最为显著的东莞和惠州的收购机会也受到了投资者的青睐。纵观过去四年的大宗交易的投资目的，投资型成交已成为市场主流，8成交易由地产基金、企业和开发商购买。

放眼未来，广深都市圈将持续吸引物流设施投资者的关注。根据CBRE2021年中国仓储物流租户调查报告，得益于一线城市及周边庞大的人口消费规模以及高效的物流运输效率，一线城市及周边依然是租户首先的扩张区域，而租户在湾区内两大都市圈的扩张意愿领跑全国。

综合影响粤港澳大湾区物流设施投资决策的多个因素分析，CBRE对核心市场和新兴市场进行了星级评比，并由此最终划分出在湾区内地九市进行物流设施投资的三个梯队。

其中，湾区内地九市的核心物流市场中深圳、广州和东莞为投资第一梯队，作为主要外溢需求承接区的佛山、惠州和中山均为第二梯队，而肇庆、江门和珠海这三个新兴市场为第三梯队。建议针对不同梯队物流市场特点，采取不同方式投资。

随着国内公募REITs的推出，带来良好资本退出渠道，使得物流类新基建物业更受投资者的青睐，湾区内地九市物流设施投资热度预计将不断升温。

站在投资窗口期的关键点上，投资者需要以更专业的视角来进行市场与项目的甄别，抢占粤港澳大湾区物流设施的投资先机，从而实现投资策略的最优化。